5.2. Menentukan nilai pasaran pertukaran telefon automatik
pendekatan perbandingan menggunakan pasaran
kaedah penilaian
5.2.1. Nilai pasaran objek penilaian difahami sebagai harga yang paling berkemungkinan di mana objek penilaian ini boleh dijual (diasingkan) di pasaran terbuka dalam persekitaran yang kompetitif, apabila pihak-pihak dalam urus niaga bertindak secara munasabah, mempunyai semua maklumat yang diperlukan, dan nilai harga urus niaga tidak ditunjukkan dalam sebarang keadaan luar biasa, keadaan, i.e. Bila:
Salah satu pihak dalam transaksi tidak diwajibkan untuk menjual objek penilaian, dan yang lain tidak diwajibkan untuk membelinya;
Pihak-pihak yang terlibat dalam urus niaga amat mengetahui subjek urus niaga dan bertindak untuk kepentingan mereka sendiri;
Objektif urus niaga dibentangkan kepada pasaran terbuka dalam bentuk tawaran awam, dari mana kehendak orang yang membuat tawaran dilihat untuk membuat perjanjian pada terma yang dinyatakan dalam tawaran;
Harga urus niaga mewakili imbuhan yang munasabah untuk objek penilaian dan paksaan untuk menyelesaikan urus niaga berhubung dengan pihak-pihak kepada urus niaga pada mana-mana bahagian;
Bayaran untuk objek penilaian dinyatakan dalam bentuk kewangan.
5.2.2. Pendekatan perbandingan adalah berdasarkan analisis harga penawaran dan permintaan untuk pertukaran telefon yang lazim di pasaran primer atau sekunder. Penilaian dibuat dengan menentukan harga tawaran purata untuk pertukaran telefon automatik yang serupa dengan yang sedang dinilai dan pelarasan seterusnya.
5.2.3. Nilai pasaran (kos pembelian) kenderaan bergantung kepada pelbagai faktor: sifat pengguna kenderaan, kehadiran wakil pengeluar di rantau ini, ketersediaan rangkaian perkhidmatan teknikal untuk jenama kenderaan ini, tahap harga untuk ganti bahagian, kerja penyelenggaraan dan pembaikan untuk kenderaan jenama ini; prestij jenama, keadaan pasaran; lokasi geografi dan keadaan ekonomi am di rantau ini, dsb.
5.2.4. Pengiraan kos kenderaan terpakai pada tarikh penilaian dalam rangka pendekatan perbandingan apabila menggunakan kaedah pasaran dijalankan mengikut skim tertentu:
5.2.5. Maklumat awal untuk menentukan harga pasaran pertukaran telefon automatik boleh diperolehi oleh pakar daripada sumber berikut:
Maklumat daripada penerbitan rujukan berkala serantau mengenai harga bagi pertukaran telefon baharu dan terpakai;
Data daripada organisasi yang menjual telefon terpakai;
Tapak Internet tematik yang memaparkan maklumat tentang pasaran rantau di mana harga pertukaran telefon automatik ditentukan;
Laporan mengenai hasil kajian pasaran serantau untuk kenderaan terpakai, secara berkala disusun oleh pakar (pakar), yang merekodkan harga yang diminta oleh penjual (harga tawaran) untuk kenderaan tertentu, dan memberikan penerangan ringkas tentang kenderaan yang dijual (membuat , model, tarikh keluaran, perbatuan, jenis dan ciri enjin, peralatan, keadaan teknikal am).
5.2.6. Apabila menilai kenderaan pada tarikh selain daripada tarikh kejadian, dalam beberapa kes adalah perlu untuk mengambil kira hayat perkhidmatan pada tarikh kejadian, dan bukan tahun pembuatan. Sebagai contoh: tahun pembuatan kenderaan adalah 2003, kemalangan berlaku pada tahun 2006, penilaian dibuat pada tahun 2007. Dalam kes ini, adalah perlu untuk menilai kenderaan yang tidak dikeluarkan pada tahun 2003, tetapi kenderaan berusia 3 tahun. , kerana pada masa kemalangan itu berusia 3 tahun, iaitu .e. Keluaran AMTS 2004.
5.2.7. Tawaran untuk penjualan telefon terpakai dinilai oleh pakar untuk kesesuaian untuk mengira kos purata tawaran. Penilaian kesesuaian dijalankan mengikut urutan berikut:
A) harga bekalan purata ditentukan oleh formula:
[gosok.], (5.1)
Di manakah harga tawaran pertukaran telefon ke-i, gosok.; i - bilangan tawaran, .
Apabila menentukan anggaran purata harga tawaran, adalah tidak boleh diterima untuk menggunakan harga untuk pertukaran telefon automatik yang jelas berbeza dalam keadaan dan konfigurasi daripada pilihan (purata) yang sedang dipertimbangkan;
B) penyebaran harga bekalan dinilai secara relatif kepada nilai purata yang dikira di atas. Spread tidak boleh melebihi 20%:
C) jika sisihan cadangan ke-i melebihi 20%, cadangan ini dikecualikan daripada sampel.
5.2.8. Pengiraan akhir harga tawaran purata dibuat dengan mengambil kira sampel yang terdiri daripada tawaran yang sisihan daripada anggaran purata kos tidak melebihi 20%, mengikut formula:
[gosok.], (5.3)
Di manakah harga tawaran ATE ke-i yang memenuhi syarat klausa 5.2.7, gosok.; - bilangan cadangan yang memenuhi syarat klausa 5.2.7, .
5.2.9. Harga tawaran purata yang dikira ialah harga awal dalam kaedah ini. Harga tawaran purata harus diselaraskan jika tawar-menawar boleh dilakukan semasa pembelian, kerana harga pembelian purata akibat tawar-menawar, sebagai peraturan, ialah harga tawaran purata (tanpa pelarasan untuk keadaan, perbatuan dan kesempurnaan kenderaan).
Soalan 27. Kaedah pengiraan nilai pasaran harta alih dalam rangka kerja Pendekatan Perbandingan Penilaian.
Intipati pendekatan: Melalui sistem pelarasan, harga tawaran semua objek perbandingan dikurangkan kepada harga objek yang dinilai.
Objek yang serupa dengan harta yang dinilai dari segi umur, keadaan, ciri teknikal, konfigurasi dan parameter lain digunakan sebagai objek perbandingan;
Pendekatan perbandingan digunakan untuk mengira tidak unik harta benda;
Pendekatan perbandingan digunakan untuk penilaian peralatan lama, pasaran sekunder yang agak maju;
Sebagai peraturan, keputusan yang paling ketara bagi bank ialah hasil yang diperoleh dalam Pendekatan Perbandingan;
Bilangan objek perbandingan yang mencukupi, maklumat tentang yang digunakan dalam pengiraan, adalah 3-5.
Algoritma Pendekatan Perbandingan
Pengumpulan data pasaran dan pemilihan objek analog (harga dan maklumat teknikal);
Analisis dan pengesahan maklumat;
Pemilihan elemen perbandingan (faktor harga);
Pengiraan nilai objek yang dinilai berdasarkan pelarasan harga jualan.
Kriteria untuk memilih analog
Persamaan lengkap dalam tujuan fungsi (jenis, genus, kelas, jenama, model peralatan);
Persamaan dalam ciri teknikal (penunjuk parametrik);
Serupa atau serupa umur.
Analisis maklumat harga
Sifat harga mengikut sumber asal (harga tawaran, harga transaksi);
Tarikh atau masa transaksi;
Unit mata wang;
Tempat jualan (wilayah Rusia);
Tahun pengeluaran objek analog;
Maklumat teknikal (parameter teknikal, peralatan);
Kehadiran atau ketiadaan VAT dalam harga;
Kehadiran pengangkutan atau kos lain penjual dalam harga.
Membuat pelarasan
Pelarasan berturut-turut:
Skop hak (pemilikan, sewa, pajakan);
Syarat untuk membiayai transaksi (bayaran 100%, bayaran pendahuluan, ansuran, pinjaman);
Syarat (jenis) urus niaga (pasaran, tertutup, spekulatif, pelaburan);
Pelarasan untuk menutup transaksi - pelarasan untuk tawar-menawar;
Bayaran kastam.
Membuat pelarasan
Pelarasan bebas:
Umur (kehausan fizikal peralatan);
Pelarasan parametrik (produktiviti, kuasa, panjang bahan kerja);
Set lengkap (kehadiran/ketiadaan unit tambahan, komponen, bahagian)
Lokasi.
Membuat pelarasan
Kaedah pakar (pelarasan pakar yang tidak munasabah, sebagai peraturan, hendaklah tidak lebih daripada 20-30%)
Pengiraan pelarasan mengikut jualan berpasangan (diutamakan kerana ia berdasarkan data pasaran)
Analisis kualitatif
Elemen analisis korelasi-regresi
!!! Sesetengah bank mempunyai keperluan mengenai saiz pelarasan kasar mutlak, nilai maksimum yang tidak boleh, sebagai peraturan, lebih tinggi daripada 30%)!!!
Pengiraan pelarasan untuk haus dan lusuh fizikal
di mana K FI – pelarasan untuk haus dan lusuh fizikal;
FI OO – haus dan lusuh fizikal objek yang dinilai;
FI OA – haus dan lusuh fizikal objek yang dinilai.
Pengiraan pelarasan parametrik
di mana, C oo– harga objek penilaian, diselaraskan dengan memperkenalkan pindaan;
C en– harga objek analog;
X, X en– nilai parameter untuk objek yang dinilai dan untuk objek analog, masing-masing;
n– eksponen yang mengambil kira kekuatan pengaruh parameter X pada harga, dipanggil pekali brek (pekali Chilton).
Pengiraan pekali Chilton
di mana n ialah pekali Chilton;
Ts 1, Ts 2 – harga objek analog;
X 1, X 2 – parameter objek analog
KAEDAH
Pendekatan perbandingan untuk menilai kos jentera, peralatan dan kenderaan dilaksanakan dalam kaedah berikut:
1) indeks harga, atau pengindeksan mengikut faktor masa;
2) perbandingan langsung dengan objek yang sama;
3) perbandingan langsung dengan objek yang serupa;
4) perbandingan langsung dengan objek yang serupa dengan pengenalan pelarasan kualitatif yang disasarkan;
5) pengiraan menggunakan penunjuk khusus dan model korelasi.
Kaedah indeks harga (pengindeksan mengikut faktor masa).
Pada masa ini, ia digunakan secara eksklusif sebagai alat tambahan untuk perakaunan inflasi (baik di Persekutuan Rusia dan di luar negara, apabila menilai peralatan yang diimport dan untuk membawa analog dan objek penilaian ke tarikh penentuan nilai).
Intipati kaedah adalah mudah. Nilai (lebih tepat untuk menyebut "harga tawaran") objek pada tarikh tertentu diketahui. Adalah perlu untuk mengira semula kos objek (harga tawaran) pada tarikh tertentu untuk menentukan kos (tarikh penilaian). Tempoh masa antara tarikh apabila nilai ditetapkan dan tarikh penilaian diukur mengikut bilangan bulan, kemudian harga larasan objek pada tarikh penilaian C: C C p *I p/0 di mana, C n ialah harga objek dalam asas (sifar) bulan; I n/0 - indeks pelarasan untuk bulan ke-0 berhubung dengan bulan ke-0; n ialah tempoh pengindeksan yang dinyatakan dalam bilangan bulan.
Objek yang sama ialah objek model yang sama (pengubahsuaian) dengan objek yang dinilai; ia tidak mempunyai perbezaan daripada objek yang dinilai dari segi reka bentuk, peralatan, parameter dan bahan yang digunakan.
Harga tawaran objek yang sama berfungsi sebagai asas untuk menentukan nilai objek yang dinilai melalui aplikasi pelarasan yang dipanggil "ekonomi" (berbanding dengan teknikal). Dalam beberapa sumber, pelarasan ekonomi biasanya dipanggil komersial.
Pelarasan "Ekonomi" dalam kandungannya boleh dibahagikan kepada tiga kumpulan:
Kumpulan pertama . Pelarasan yang menghapuskan syarat jualan yang tidak tipikal (masa penghantaran dipercepatkan, sisihan daripada tempoh waranti biasa perkhidmatan, kehadiran diskaun harga untuk pelbagai sebab, peralatan bukan standard, kehadiran surcaj untuk syarat penghantaran khas dan perkhidmatan tambahan, tempoh yang lama peralatan berada dalam stok, dsb.).
Kumpulan kedua . Pelarasan untuk VAT dan cukai yang dikira lain.
Kumpulan ketiga . Pelarasan untuk faktor masa.
Pelarasan kumpulan kedua dan ketiga dijalankan hampir selalu, pelarasan kumpulan pertama dilakukan secara selektif, dengan mengambil kira kepastian dan kepentingannya.
Pelarasan "Ekonomi" (serta yang lain) boleh sama ada pendaraban (diperkenalkan oleh pekali) atau aditif (diperkenalkan pindaan mutlak). Adalah disyorkan untuk membuatnya dalam susunan berikut: pelarasan aditif disyorkan untuk dibuat selepas yang berganda. Dalam kes ini, adalah perlu untuk memastikan bahawa pindaan yang dibuat adalah konsisten dengan pelarasan sebelumnya untuk faktor masa. Urutan membuat pelarasan pada harga objek yang sama biasanya dibentangkan dalam bentuk jadual, yang menjadikan pengiraan jelas dan demonstratif.
Kaedah perbandingan langsung dengan analog
Jika objek yang sama, berbanding dengan objek yang dinilai, hanya mempunyai perbezaan kos, yang, seperti yang ditunjukkan di atas, hanya menjalankan pelarasan "ekonomi", maka objek analog, berbanding dengan objek yang dinilai, bersama dengan perbezaan kos, mempunyai perbezaan dalam nilai operasi utama, oleh itu, dan parameter harga.
Oleh itu, sebagai tambahan kepada pelarasan "ekonomi", pelarasan dibuat untuk perbezaan parametrik.
Anda boleh memilih satu analog rapat atau beberapa analog yang harganya diketahui.
Tempat utama dalam kaedah ini diduduki oleh analisis harga, berdasarkan nilai pelarasan harga analog diperolehi. Saya juga membahagikan pelarasan untuk perbezaan parametrik kepada dua jenis: pendaraban dan aditif.
Kaedah penunjuk ekonomi khusus menggunakan "pekali brek linear" ialah model linear.
Pelarasan dilakukan dengan membuat pindaan mutlak kepada harga seperti berikut: T cor = T + P = T + b (X - X an), di mana: T cor - harga diselaraskan dengan pindaan; C - harga asal; P - pindaan mutlak kepada harga analog; b ialah "harga" unit parameter, i.e. nilai yang menunjukkan berapa banyak unit monetari harga akan berubah apabila parameter berubah mengikut unit ukurannya; X, X an - nilai parameter untuk objek yang dinilai dan untuk analog, masing-masing.
"Harga" unit parameter boleh ditentukan dalam salah satu daripada dua cara:
1) kaedah "dua mata";
2) dengan membina persamaan korelasi linear.
Kaedah "dua mata" terdiri daripada mencari dua objek serupa yang hanya berbeza dalam nilai parameter ini; semua parameter lain objek ini mestilah sama. "Harga" unit parameter ditemui dengan formula: B = (Ps 1 -Ps 2) / (X 1 -X 2), di mana Ts 1 dan Ts 2 ialah harga objek pertama dan kedua, masing-masing ; X 1 dan X 2 ialah nilai parameter untuk objek pertama dan kedua, masing-masing.
Kaedah "harga parameter" menggunakan pekali kuasa (pekali perencatan harga) ialah model kuasa.
Pelarasan dilakukan dengan pelarasan darab mengikut formula: C cor C*K cor, di mana K cor ialah pekali pelarasan yang ditentukan oleh formula: Kcor = ((X)/(X an)) y dengan y ialah pekali "brek harga".
Pertama, pelarasan "komersial" dibuat untuk membawa harga analog kepada syarat penilaian. Sekiranya tidak mungkin untuk mencari dua objek yang hanya berbeza dalam nilai parameter ini, maka kaedah membina persamaan korelasi digunakan. Satu sampel objek yang serupa disusun dan persamaan korelasi jenis kuasa C = a*X*b dibina daripadanya. Parameter b dalam persamaan ini ialah pekali brek yang menarik minat kami.
Pelarasan pekali (multiplicative) digunakan untuk mengambil kira perbezaan dalam parameter utama. Pelarasan aditif dibuat selepas membuat yang berganda dan digunakan untuk mengambil kira pengaruh penunjuk sekunder (kurang signifikan).
Kaedah pelarasan kualitatif terarah
Kaedah ini digunakan dalam kes penilaian, apabila terdapat keperluan untuk membuat beberapa pelarasan untuk perbezaan dalam parameter atau ciri, dan "harga" mereka sukar atau hampir mustahil untuk ditentukan kerana kekurangan maklumat.
Dalam kes ini, hanya arah kesan pelarasan ke atas kos ditentukan, membahagikan semua pelarasan kepada dua jenis: meningkatkan dan mengurangkan kos (harga).
Kaedah ini boleh digunakan apabila sekurang-kurangnya dua analog boleh dipilih untuk objek yang dinilai. Lebih-lebih lagi, objek yang dinilai, dari segi parameter dan ciri teknikalnya, dan, akibatnya, dari segi kos, menduduki kedudukan pertengahan antara dua analog.
Hasil daripada perbandingan, analog menerima beberapa pelarasan ke atas dan ke bawah. Diandaikan bahawa pelarasan mempunyai berat yang lebih kurang sama dalam kesannya terhadap nilai. Ini bermakna bagi setiap analog, satu pelarasan ke atas dan satu pelarasan ke bawah sepenuhnya membatalkan satu sama lain. Kami akan memanggil pelarasan berkesan sebagai pelarasan yang belum dinetralkan oleh pelarasan dalam arah yang bertentangan.
Analog di mana bilangan pelarasan menaik melebihi bilangan pelarasan ke bawah menetapkan harga yang lebih rendah - analog yang lebih rendah. Bilangan pelarasan ke atas yang aktif untuk analog ini adalah sama dengan perbezaan antara bilangan pelarasan ke atas dan ke bawahnya.
Analog di mana bilangan pelarasan ke bawah melebihi bilangan pelarasan ke atas ialah analog teratas. Dia menetapkan harga tertinggi. Bilangan pelarasan ke bawah yang berkesan untuk analog ini adalah sama dengan perbezaan antara bilangan pelarasan ke bawah dan ke atasnya.
Nilai yang dikehendaki bagi objek bernilai terletak pada selang antara harga bawah dan atas, dan kedudukannya ditentukan oleh bilangan pelarasan aktif ke atas analog bawah dan bilangan pelarasan ke bawah bagi analog atas: S C n (C dalam - C n)/(N dalam + - N n -)* N n- dengan C N, C B ialah harga yang lebih rendah dan atas, masing-masing; N dalam+ - bilangan pelarasan ke bawah aktif bagi analog atas; N n- - bilangan pelarasan aktif ke atas analog bawah.
Jika bilangan analog lebih daripada dua, maka kos objek ditetapkan dalam beberapa selang, dan kemudian nilai purata dikira. Dalam kes ini, dua kes adalah mungkin:
1) satu analog bawah dan beberapa analog atas;
2) satu analog atas dan beberapa analog bawah.
Dalam kes pertama, semua selang dengan analog bawah yang sama dipertimbangkan, dalam kes kedua, sebaliknya, semua selang dengan analog atas yang sama dipertimbangkan. Berdasarkan nilai kos yang diperolehi dalam setiap selang, nilai purata dikira, yang diambil sebagai hasil akhir.
Kaedah ini membolehkan anda menganggarkan kos sekeping peralatan dengan jumlah minimum maklumat awal, dan ia boleh menjadi sangat berguna apabila perbezaan antara objek yang dinilai dan analog muncul bukan sahaja dalam nilai parameter teknikal, tetapi juga. dalam ciri-ciri diskret.
Satu variasi kaedah yang diterangkan di atas ialah kaedah pelarasan arah berwajaran , di mana bilangan pelarasan aktif dikira dengan mengambil kira berat setiap pelarasan. Untuk setiap pelarasan arah, faktor pemberat ditunjukkan. Skala faktor pemberat boleh mengandungi sebarang bilangan penggredan mengikut budi bicara pakar. Pendekatan yang paling mudah adalah untuk mengklasifikasikan pelarasan sebagai kuat, sederhana dan lemah dan menetapkan faktor pemberat 3, 2, dan 1, masing-masing. Oleh itu, satu pelarasan kuat bersamaan dengan tiga pelarasan yang lemah, dan satu pelarasan sederhana adalah bersamaan dengan dua pelarasan yang lemah. Dalam kes ini, faktor pemberat untuk pelarasan dipilih oleh pakar berdasarkan kekuatan pengaruh parameter pada kos (harga) dan tahap perbezaan nilai parameter ini antara objek yang dibandingkan. Pengiraan seterusnya bilangan pelarasan berkesan dilakukan dengan mengambil kira 61 faktor pemberat. Semua operasi berikutnya adalah sama seperti kaedah biasa pelarasan terarah.
Kaedah pengiraan menggunakan model korelasi dan penunjuk khusus
Kaedah ini mudah digunakan apabila anda perlu menilai set objek serupa yang agak besar yang berbeza dalam nilai parameter individu. Setiap objek ini dianggap sebagai wakil keluarga mesin tertentu dari kelas atau jenis yang sama. Diandaikan bahawa untuk kereta kelas ini terdapat hubungan semula jadi antara harga (kos), di satu pihak, dan parameter teknikal dan fungsi utama, sebaliknya. Oleh itu, tugasan adalah untuk menerangkan secara matematik hubungan ini dan kemudian menggunakan model matematik yang terhasil untuk menilai semua objek yang termasuk dalam set objek kelas yang sama.
Pertama, pemilihan objek kelas tertentu (jenis, kumpulan) selesai, yang mana parameter asas dan harga diketahui. Seterusnya, harga harus dibawa ke keadaan seragam dengan pengenalan pelarasan "komersial" yang sesuai. Kemudian, menggunakan kaedah teori analisis korelasi-regresi, model korelasi pergantungan harga pada satu atau lebih parameter utama dibangunkan.
Pemilihan parameter adalah sangat penting. Daripada banyak parameter yang mencirikan mesin, peralatan dan kenderaan, parameter yang memberi gambaran tentang kegunaan objek bernilai untuk pembeli dipilih. Pada masa yang sama, mereka dipandu oleh prinsip utiliti. Apabila parameter ini berubah, tahap utiliti objek berubah, dan, akibatnya, nilainya.
Parameter yang mempengaruhi dipilih sebagai parameter yang ditentukan secara fungsi (dimensi terbesar bahan kerja - untuk alatan mesin, kapasiti beban - untuk trak dan lif, kuasa - untuk mesin tenaga, dll.) dan parameter kualiti (prestasi dan kebolehpercayaan - untuk mesin teknologi, ketepatan pemprosesan - untuk alatan mesin, kelajuan dan kebolehgerakan - untuk kenderaan, dsb.).
Adalah wajar jika anda ingin memasukkan seberapa banyak parameter yang mungkin ke dalam model korelasi. Walau bagaimanapun, dalam hal ini, terdapat batasan objektif yang disebabkan, pertama, oleh saiz sampel yang kecil dan, kedua, oleh kehadiran multikolineariti, i.e. hubungan bersama antara parameter itu sendiri.
Hampir jarang bilangan parameter dalam model korelasi melebihi 3.
Hasil daripada analisis korelasi, sama ada model berpasangan (satu faktor) dibangunkan, apabila satu parameter-hujah utama diambil, atau model berbilang faktor, apabila terdapat beberapa parameter-argumen.
Untuk korelasi berpasangan antara anggaran kos S dan parameter X, fungsi linear atau kuasa bentuk digunakan, masing-masing:
S a 0 a 1 X
S a 0 X a1 (4.1.8) dengan S ialah nilai anggaran objek; a 0 , a 1 - parameter statistik model korelasi.
Pengiraan menggunakan model korelasi memberikan hasil yang agak boleh diterima, tetapi ia memerlukan banyak bahan statistik. Bilangan objek untuk membina model harus melebihi bilangan parameter-argumen sebanyak lebih kurang 6 kali. Lazimnya, sampel statistik termasuk bukan sahaja analog rapat dalam fungsi dan pelaksanaan, tetapi juga objek yang serupa secara struktur yang tergolong dalam jenis dan bentuk siri parametrik yang sama.
Perlu diingat bahawa kaedah yang diterangkan boleh digunakan jika nilai parameter harga objek penilaian terletak pada julat nilai parameter harga analog. Jika kita cuba mengira kos kren dengan kapasiti angkat, sebagai contoh, 20 tan menggunakan persamaan ini, kita akan mendapat hasil yang tidak dapat diramalkan.
Membandingkan dua kaedah, kaedah perbandingan langsung dengan analog, dan kaedah pengiraan menggunakan model korelasi, perlu diperhatikan bahawa, sebenarnya, ini adalah kaedah yang sama.
Dalam kaedah perbandingan langsung dengan analog, pergantungan "korelasi" juga dibina, tetapi hanya untuk dua analog dan berdasarkan trend undang-undang kuasa. Dalam kaedah membina model korelasi, beberapa analog digunakan, dan jenis trend dipilih daripada 63 keadaan tahap kebolehpercayaan yang paling besar. Dalam pengertian ini, kaedah yang terakhir adalah lebih tepat daripada yang pertama.
Kaedah penunjuk harga tertentu tidak memberikan ketepatan yang besar, kerana untuk banyak jenis mesin dan peralatan kos (harga) ditentukan bukan sahaja oleh satu parameter. Untuk mengambil kira pengaruh faktor lain, penunjuk harga khusus ditetapkan dibezakan bergantung pada parameter dan ciri lain.
Sebagai contoh, untuk tekanan jenis tertentu, daya nominal akhbar boleh diambil sebagai parameter utama. Walau bagaimanapun, dalam julat yang luas, kos khusus unit usaha mungkin berubah-ubah, dan kemudian "harga" unit parameter ini ditetapkan dibezakan - untuk tekanan kecil, sederhana dan besar.
Kaedah pengiraan menggunakan penunjuk harga tertentu adalah sangat mudah dan membolehkan anda membuat anggaran yang cepat dan nyata, tetapi ketepatan keputusan yang diperoleh adalah rendah, kerana sering terdapat beberapa faktor yang mempengaruhi yang tidak diambil kira.
Penunjuk harga khusus itu sendiri hanya boleh digunakan dalam julat tertentu nilai parameter utama; dalam selang lain nilai penunjuk ini akan berbeza. Dalam banyak kes, terdapat penurunan semula jadi dalam penunjuk harga khusus dengan peningkatan dalam parameter utama.
Kaedah pendekatan perbandingan yang diterangkan di atas digunakan terutamanya apabila menilai mesin dan peralatan individu. Pilihan kaedah ditentukan oleh sifat objek, syarat penggunaannya dan kelengkapan asas maklumat mengenai harga dan parameter sampel mesin dan peralatan yang serupa.
Kaedah pendekatan perbandingan membolehkan anda menentukan nilai pasaran atau nilai bebas daripada tempat penggunaan. Untuk kemudian menentukan kos di tempat penggunaan, adalah perlu untuk menambah kos pengangkutan, pembinaan asas, pemasangan dan pentauliahan kepada nilai pasaran. Kelebihan utama kaedah ini terletak pada kemungkinan mendapatkan nilai pasaran yang benar-benar.
Walau bagaimanapun, kaedah pendekatan perbandingan juga mempunyai kelemahan mereka, yang utama adalah bahawa kebolehpercayaan penilaian oleh kaedah ini ditentukan oleh kesempurnaan dan kebolehpercayaan maklumat pasaran yang mana ia berdasarkan pemprosesan. Dan untuk objek yang tidak mempunyai pasaran terbuka dan besar-besaran, penggunaan kaedah ini ternyata mustahil sepenuhnya. Di samping itu, kaedah ini melibatkan penilaian "sekeping demi sekeping" bagi setiap mesin atau peralatan; dengan bilangan objek yang banyak, penilaian itu ternyata sangat intensif buruh. Pecutan kerja penilaian dengan beberapa konsesi kepada 64 ketepatan boleh dicapai dengan menggunakan kaedah pengiraan berdasarkan model korelasi-regresi dan penunjuk harga khusus.
TAMBAHAN: (teks lebih pendek)
Pendekatan perbandingan untuk menilai kos mesin dan peralatan dilaksanakan dalam kaedah berikut:
1. kaedah indeks harga, atau pengindeksan mengikut faktor masa;
2. kaedah perbandingan langsung dengan objek yang serupa;
3. kaedah perbandingan langsung dengan objek yang serupa;
4. kaedah perbandingan langsung dengan objek yang serupa dengan pengenalan pelarasan kualitatif yang disasarkan;
5. kaedah pengiraan berdasarkan petunjuk khusus dan model korelasi;
Kaedah indeks harga, atau pengindeksan mengikut faktor masa
Kaedah ini boleh digunakan apabila nilai objek yang dinilai diketahui pada masa lalu dan, oleh itu, tugas timbul untuk mengira semula harga ini pada tarikh penilaian.
Tempoh masa antara tarikh apabila nilai ditetapkan dan tarikh penilaian diukur dengan bilangan bulan, maka nilai objek pada tarikh penilaian ditentukan oleh formula:
Kaedah perbandingan langsung dengan objek yang sama
Objek yang sama ialah objek model yang sama (pengubahsuaian) dengan objek yang dinilai; ia tidak mempunyai perbezaan daripada objek yang dinilai dari segi reka bentuk, peralatan, parameter dan bahan yang digunakan.
Harga objek yang sama berfungsi sebagai asas untuk menetapkan nilai objek bernilai. Kos penggantian penuh adalah sama dengan harga objek yang sama, dikurangkan kepada syarat jualan biasa dan keadaan penilaian menggunakan apa yang dipanggil pelarasan komersial (pindaan).
Pindaan komersial boleh dibahagikan kepada tiga kumpulan mengikut kandungannya:
1. Pindaan yang menghapuskan syarat jualan yang tidak tipikal (masa penghantaran dipercepatkan, tempoh waranti, diskaun, peralatan, perkhidmatan tambahan, dsb.)
2. Pelarasan untuk kehadiran VAT dan cukai lain.
3. Pembetulan untuk faktor masa. Pindaan kumpulan kedua dan ketiga dijalankan hampir selalu, dan yang pertama - secara selektif, dengan mengambil kira kepastian dan kepentingannya.
Kaedah perbandingan langsung dengan objek yang serupa.
Dalam kaedah ini, sebagai tambahan kepada pelarasan komersial, pembetulan untuk perbezaan parametrik juga dibuat pada harga analog.
Dalam amalan, analog terpilih sering berbeza dalam kuasa dan prestasi daripada mesin yang dinilai. Dalam kes ini, untuk menentukan pembetulan, hubungan antara harga (kos pembuatan) dan parameter utama mesin digunakan, khususnya hubungan kuasa-undang:
P.
- eksponen, sering dipanggil pekali perencatan harga, bergantung pada jenis peranti teknikal tertentu.
Nilai eksponen ( P) dalam formula (1) ditentukan untuk beberapa produk kejuruteraan mekanikal berdasarkan penyelidikan khas, serta amalan bertahun-tahun. Oleh itu, untuk traktor kuasa sederhana nilai 0.72 digunakan, untuk jengkaut - 0.8, untuk penyemperit yang digunakan dalam pemprosesan bahan polimer - 0.6-0.7, dsb.
Formula (6) digunakan secara meluas kerana kesederhanaan dan kebolehpercayaan yang agak tinggi. Pada masa yang sama, ia mesti diambil kira bahawa pendekatan sedemikian memerlukan sejumlah besar maklumat pasaran dan penggunaan kaedah yang mencukupi untuk membandingkan objek. Dalam erti kata lain, penilai mesti mempunyai pangkalan data yang luas dan sentiasa dikemas kini pada banyak jenis peranti teknikal. Lebih-lebih lagi, maklumat sedemikian mesti dikumpul secara berterusan, seolah-olah untuk kegunaan masa hadapan, kerana dalam amalan domestik sebenar, penilai harus bekerja dengan pelbagai jenis mesin dan peralatan dan setiap penilaian berikutnya, sebagai peraturan, berlaku dalam keadaan yang sama sekali berbeza. cabang teknologi.
Pembetulan untuk perbezaan parametrik dibahagikan kepada dua jenis:
Pelarasan pelarasan (dilakukan dengan membuat pelarasan mutlak pada harga);
Pelarasan faktor (dilakukan dengan mendarabkan harga asal dengan faktor pelarasan);
Oleh kerana semasa perbandingan langsung kedua-dua pembetulan dan pelarasan pekali dibuat, keputusan akhir bergantung pada urutan pengenalannya. Terdapat prosedur seragam untuk membuat pelarasan:
1. Pertama, pelarasan komersial dibuat untuk membawa harga analog kepada syarat penilaian.
2. Pindaan untuk peranti tambahan.
3. Pembetulan untuk parameter tambahan.
4. Pembetulan pekali untuk parameter utama.
Kaedah perbandingan langsung dengan objek yang serupa dengan pengenalan pelarasan kualitatif yang disasarkan
Kaedah ini boleh digunakan apabila sekurang-kurangnya dua analog boleh dipilih untuk objek yang dinilai. Lebih-lebih lagi, objek yang dinilai, dari segi ciri teknikalnya, dan, akibatnya, dari segi kos, menduduki kedudukan pertengahan antara dua analog.
Hasil daripada perbandingan, analog menerima beberapa pelarasan ke atas dan ke bawah.
Kos objek yang dinilai terletak pada julat antara harga analog, dengan mengambil kira pindaan yang dibuat.
Kaedah pengiraan berdasarkan penunjuk tertentu dan model korelasi
Kaedah ini mudah digunakan apabila anda perlu menilai satu set besar objek serupa yang berbeza dalam nilai parameter individu.
Kaedah ini konsisten sepenuhnya dengan kaedah serupa yang diterangkan dalam pendekatan kos (lihat di atas).
Kaedah pendekatan perbandingan yang diterangkan di atas digunakan terutamanya dalam penilaian mesin individu dan peralatan. Pilihan kaedah ditentukan oleh sifat objek, syarat penggunaannya dan asas maklumat lengkap mengenai harga dan parameter sampel mesin dan peralatan yang serupa.
Kaedah pendekatan perbandingan juga mempunyai kelemahannya:
Kebolehpercayaan ditentukan oleh kesempurnaan dan ketepatan maklumat pasaran;
Pasaran yang maju dan terbuka untuk penjualan mesin dan peralatan adalah perlu;
Kerumitan pelbagai penilaian;
Beberapa elaun nilai anggaran hasil daripada pindaan;
Metodologi untuk menentukan nilai pasaran hartanah dan harta lain adalah berdasarkan identiti barangan dan prinsip kebolehbandingan keadaan komersial. Apakah faktor yang perlu diambil kira? Apakah kaedah yang wujud dalam pendekatan ini untuk menilai objek? Mari kita pertimbangkan pilihan utama untuk mengira nilai pasaran.
Mengira kos sesuatu objek supaya pada masa hadapan pihak berkuasa kawalan tidak mengiktiraf kontrak sebagai tidak sah, dan asas cukai sebagai dipandang rendah atau terlalu tinggi, bukanlah satu tugas yang mudah. Penilaian nilai pasaran dijalankan untuk mewajarkan harga kontrak dengan keadaan pasaran semasa untuk produk homogen. Sama ada urus niaga dengan perniagaan sebagai kompleks hartanah atau penjualan hartanah, atau penjualan sekuriti, terdapat banyak lagi situasi apabila perlu untuk mengetahui harganya.
Bagaimanakah nilai pasaran ditentukan dan mengapa data pendaftaran kadaster tidak boleh digunakan? Jawapannya sangat mudah - tujuan harga yang ditunjukkan dalam dokumentasi Rosreestr atau BTI sama sekali berbeza dan diperlukan untuk mendaftarkan objek, serta cukai berikutnya. Nilai pasaran membolehkan anda menetapkan harga sebenar mana-mana produk dalam terma kewangan untuk tempoh semasa. Penunjuk ini mungkin berubah dan, pertama sekali, bergantung pada keadaan ekonomi di negara ini, atas permintaan dan bekalan yang ada.
Takrifan yang tepat diberikan oleh piawaian Persekutuan, yang menunjukkan bahawa objektif penilaian mungkin adalah untuk menentukan nilai pasaran, iaitu, harga jualan aset yang paling berkemungkinan pada masa ini. Dalam kes ini, syarat wajib berikut mesti dipenuhi:
- Subjek perjanjian tersedia untuk edaran di pasaran bebas.
- Urus niaga dibuat atas terma sukarela, tanpa paksaan berhubung dengan pembeli dan/atau penjual.
- Harga dalam kontrak ditetapkan tanpa tekanan force majeure.
- Maklumat mengenai kontrak dianggap komprehensif.
Keputusan akhir pengiraan dipengaruhi oleh banyak faktor, termasuk lokasi wilayah hartanah; ketersediaan infrastruktur pengangkutan, komunikasi dan sosial; kesejahteraan alam sekitar kawasan, keadaan, saiz dan ciri teknikal hartanah, dsb.
Kaedah untuk menentukan harga pasaran:
- Perbandingan ialah kaedah penilaian yang mudah dan ringkas, di mana keseluruhan tatasusunan data jualan untuk tempoh semasa untuk objek yang serupa diambil sebagai asas. Semasa acara itu, peringkat berikut dijalankan: penyelidikan dan pengumpulan data, analisis dan perbandingan maklumat mengenai objek yang diminati, pelarasan penunjuk kepada faktor yang mempengaruhi. Sumber awam diambil sebagai sumber data: penerbitan, maklumat kerajaan, pangkalan data hartanah, dsb. Apabila memilih objek yang sama, penilai dipandu oleh kriteria - mengikut pemilikan, lokasi, syarat kontrak, ciri fizikal hartanah, tempat dan masa jualan . Jika perlu, pekali khas yang mengurangkan atau meningkatkan harga digunakan, serta pelarasan kepada realiti pasaran di Rusia.
- Kos efektif – sesuai secara optimum untuk menganalisis harga hartanah baharu dan baru ditauliahkan, untuk insurans, pembinaan semula dan memilih pilihan yang paling berkesan untuk menggunakan hartanah. Berdasarkan anggaran jumlah kos untuk mencipta objek yang sama. Proses ini menggunakan prinsip penggantian, iaitu, andaian bahawa pembeli tidak sepatutnya membayar lebih untuk objek siap jika dia boleh mendapatkan yang baru dengan parameter kualiti yang sama untuk wang yang sama. Menyediakan untuk mengira harga tanah (pembelian atau pajakan), menilai jumlah kerja pemulihan yang diperlukan, menentukan haus dan lusuh (fizikal dan berfungsi, luaran), dan pengiraan akhir jumlah kos yang diselaraskan untuk jumlah haus. Penilaian plot dijalankan secara bebas daripada hartanah.
- Permodalan pendapatan (sewa) - kaedah ini digunakan untuk menilai kemudahan sedia ada. Nilai pasaran hartanah dikira berdasarkan syarat bahawa harta itu tidak memerlukan pembiayaan tambahan untuk pembinaan semula dan/atau pembaikan. Berdasarkan jumlah manfaat yang mungkin apabila menyewakan harta tersebut. Pengiraan dibuat menggunakan kadar permodalan yang diperoleh daripada data pasaran semasa pada tahun pertama, dan kemudian ramalan dibuat untuk tempoh berikutnya. Kaedah ini tidak boleh dianggap cukup dipercayai untuk keadaan Rusia, tidak seperti yang asing, kerana kelegapan pasaran domestik dan kesukaran untuk mengumpul maklumat yang benar. Lebih-lebih lagi, apabila kita bercakap tentang beberapa tahun, ramalan menjadi sangat relatif.
Menentukan nilai pasaran sesebuah perusahaan
Aktiviti ekonomi boleh membawa pelbagai kejutan kepada pemilik perniagaan yang memerlukan mendapatkan data sebenar mengenai ukuran monetari objek. Menentukan nilai pasaran hartanah perusahaan adalah perlu apabila membuat transaksi pembelian dan penjualan; semasa penyelesaian pertikaian harta, termasuk prosiding mahkamah; dalam proses meluluskan pinjaman gadai janji atau mendapatkan talian kredit daripada institusi kewangan; semasa acara penyusunan semula; untuk menarik pembiayaan pihak ketiga daripada pelabur swasta dan dalam banyak kes lain.
Prosedur penilaian biasanya dijalankan oleh syarikat pakar penilaian khusus dengan penyediaan laporan rasmi, tetapi, bergantung pada matlamat akhir, anda boleh melakukan pengiraan yang diperlukan sendiri, mengesahkan keputusan dengan maklumat terkini. Pada masa yang sama, penilaian perniagaan secara keseluruhan dan objeknya secara berasingan, serta mana-mana harta lain, terdiri daripada proses menentukan harga pasaran sebenar untuk tempoh masa semasa. Apabila memilih kaedah yang optimum, anda harus terlebih dahulu menganalisis semua keadaan awal dan faktor yang mempengaruhi.
Pengiraan nilai pasaran saham
Penentuan nilai pasaran saham yang boleh dipercayai boleh didapati pada sumber Internet terbuka. Untuk menavigasi data yang diperoleh, ingat bahawa harga saham dikira menggunakan salah satu kaedah di atas, dengan mengambil kira keadaan pasaran. Yang paling biasa ialah kaedah berasaskan kos, di mana aset dan liabiliti penerbit diambil kira dan pendapatan bersih sesaham dikira. Pendapatan (dengan mengambil kira pendapatan masa depan) dan kaedah perbandingan (perbandingan dengan analog lain dijalankan) juga digunakan. Kaedah terakhir mengambil data yang tersedia secara umum.
Mengira nilai pasaran bon - formula
Untuk mendapatkan maklumat tentang harga pasaran sebenar bon, formula khas digunakan. Salah satunya ditunjukkan di bawah:
Harga bon pasaran = Jumlah bayaran kupon x ((1 – 1 / (1 + kadar pasaran semasa) kepada kuasa n) / kadar pasaran semasa + nilai tara bon / (1 + kadar pasaran semasa).
Amaun bayaran kupon = kadar kupon dalam % x Nilai bon pada par.
n ialah tempoh (dalam tahun) sehingga bon matang.
Jika anda mendapati ralat, sila serlahkan sekeping teks dan klik Ctrl+Enter.
Menetapkan kos barangan, kerja atau perkhidmatan supaya pihak berkuasa cukai tidak mempunyai sebarang aduan tentang kesahihannya adalah tugas yang sangat tidak remeh. Terutama jika kita bercakap tentang produk yang tidak mempunyai analog di pasaran.
Prinsip umum untuk menentukan harga mana-mana transaksi untuk tujuan cukai adalah pematuhannya dengan tahap harga pasaran. Dan berdasarkan perenggan 4 Perkara 40 Kanun Cukai, harga sedemikian diiktiraf sebagai harga yang terbentuk semasa interaksi bekalan dan permintaan di pasaran barangan, kerja, perkhidmatan yang serupa (dan jika tiada, homogen) dalam ekonomi yang setanding. syarat.
Ciri-ciri pengiraan harga pasaran, serta kes-kes apabila pihak berkuasa cukai mempunyai peluang untuk campur tangan dalam proses penetapan harga, dinyatakan dengan jelas dalam artikel yang disebutkan. Walau bagaimanapun, pertikaian mengenai pemakaian beberapa peruntukannya juga bukan perkara biasa. Dan kebanyakannya berkaitan secara khusus dengan prosedur untuk menentukan harga pasaran sesuatu produk.
Kami sedang mencari produk yang serupa
Jadi, jika transaksi dengan barangan, kerja atau perkhidmatan yang serupa (homogen) berlaku di pasaran yang berkaitan, maka harga pasarannya ditentukan berdasarkan maklumat yang diberikan dalam sumber rasmi (klausa 11 artikel 40 Kanun Cukai). Ini mungkin maklumat rasmi tentang sebut harga saham di bursa yang paling hampir dengan lokasi penjual atau pembeli, serta petikan daripada Kementerian Kewangan untuk sekuriti dan obligasi kerajaan. Maklumat daripada badan perangkaan kerajaan dan badan yang mengawal harga juga sesuai, serta maklumat tentang harga pasaran yang diterbitkan dalam penerbitan cetak atau media. Di samping itu, penilaian harga pasaran untuk barangan, kerja atau perkhidmatan boleh dijalankan mengikut Undang-undang 29 Julai 1998 No. 135-FZ "Mengenai Aktiviti Penilaian di Persekutuan Rusia" oleh penilai berlesen.
Seperti berikut dari perenggan 9 Perkara 40 Kod Cukai, apabila menentukan harga pasaran, maklumat mengenai urus niaga dengan barangan yang serupa atau serupa di bawah syarat yang setanding diambil kira. Ini bermakna syarat urus niaga seperti kuantiti barang yang dibekalkan, tarikh akhir untuk memenuhi kewajipan, terma pembayaran dan syarat lain mesti diambil kira jika ia boleh mempengaruhi pembentukan harga.
Kewajipan untuk mengambil kira syarat urus niaga apabila melaksanakan kawalan harga disahkan oleh amalan timbang tara. Kebanyakan kes taksiran cukai tambahan berdasarkan saiz harga pasaran telah hilang oleh pihak berkuasa cukai dengan tepat kerana mereka tidak dapat memberikan bukti yang kukuh tentang kewujudan syarat setanding transaksi yang dijalankan oleh syarikat pembayar cukai dan transaksi di mana pasaran harga telah digunakan (lihat, sebagai contoh, resolusi FAS North-Western District bertarikh 3 Jun 2005 dalam kes No. A56-43517/04, resolusi FAS West Siberian District bertarikh 12 Mac 2008 No. F04-1672/2008 (1943-A03-42)).
Membayar untuk "keunikan"
Kesukaran utama dalam menyemak harga untuk pematuhan tahap pasaran akan timbul bagi syarikat yang menjual barangan, kerja atau perkhidmatan yang tidak mempunyai analog. Jika tiada urus niaga untuk barangan yang serupa di pasaran yang berkaitan, atau penentuan harga pasaran adalah mustahil kerana ketiadaan atau ketidakbolehcapaian sumber maklumat, maka kaedah harga jualan seterusnya digunakan untuk menentukannya.
Intipati kaedah harga jualan seterusnya adalah untuk menentukan harga pasaran aset yang dijual berdasarkan pembeli menetapkan harga jualan semula mereka menggunakan formula berikut:
C1 = C2 – (Z2 + P2),
C 1– harga pasaran produk;
Ts2– harga jualan (jualan semula) barangan kepada pembeli seterusnya;
Z2– kos yang ditanggung oleh pembeli produk semasa jualan selanjutnya (jualan semula) dan promosi ke pasaran (tidak termasuk harga pembelian produk);
P2– keuntungan biasa pembeli produk selepas jualan selanjutnya (jualan semula).
Seperti namanya, kaedah harga jualan semula hanya boleh digunakan jika terdapat fakta penjualan semula barangan, kerja atau perkhidmatan. Jika kaedah ini tidak boleh digunakan, maka "sebagai pilihan terakhir" syarikat mempunyai hak untuk menggunakan kaedah yang mahal. Penggunaannya adalah untuk menentukan harga pasaran produk menggunakan formula berikut:
C = Z + P,
C– harga pasaran produk;
Z– kos langsung dan tidak langsung penjual untuk pengeluaran (pembelian) dan (atau) penjualan barang, serta kos pengangkutan, penyimpanan dan kos lain yang serupa;
P– keuntungan biasa penjual.
Ia juga harus diperhatikan bahawa kedua-dua kaedah ini mempunyai kelemahan yang ketara: mereka tidak mengambil kira kesan inflasi ke atas tahap harga pasaran. Dan dalam keadaan kenaikan harga yang ketara, nilai yang diperoleh menggunakan kaedah ini mesti diselaraskan dengan perubahan dalam indeks harga. Walau bagaimanapun, Kod Cukai tidak memperuntukkan kemungkinan pelarasan sedemikian. Satu lagi "halangan" ialah hakikat bahawa perundangan cukai tidak mempunyai takrifan yang jelas tentang istilah seperti "kos biasa" atau "keuntungan biasa untuk jenis aktiviti tertentu."
Nampaknya untuk mengelakkan kesilapan yang mungkin berlaku semasa mengira penunjuk tertentu secara bebas, perkara yang paling logik bagi syarikat dalam situasi ini adalah beralih kepada penilai bebas. Walau bagaimanapun, dalam surat mereka baru-baru ini bertarikh 2 Julai 2008 No. 03-02-07/1-243, pakar dari Kementerian Kewangan melarang ini, menyuarakan pendapat yang bermuara kepada fakta bahawa menilai harga pasaran sesuatu produk, kerja atau perkhidmatan yang tidak mempunyai analog di pasaran , penilai bebas tidak boleh.
Walau bagaimanapun, penjelasan yang sama merizabkan hak mahkamah untuk mengambil kira mana-mana faktor yang penting untuk menentukan keputusan transaksi, tidak terhad kepada keadaan yang disenaraikan dalam Perkara 40 Kanun Cukai. Selain itu, apa yang menarik ialah timbang tara itu. hakim sebelum ini membuat kesimpulan yang sama (resolusi Perkhidmatan Antimonopoli Persekutuan Daerah Ural bertarikh 11 April 2006 No. F09-2564/06-S6 dalam kes No. A76-5970/2005).
Oleh itu, walaupun syarikat itu terpaksa menghadapi tuntutan daripada pihak berkuasa cukai, ia sama sekali tidak perlu untuk "menerima takdir" melainkan terdapat alasan yang kukuh untuk berbuat demikian. Selalu ada peluang untuk mempertahankan kepentingan seseorang dengan bantuan hakim, yang sering mendapati diri mereka berada di pihak pembayar cukai apabila ia datang kepada metodologi untuk menentukan harga pasaran untuk tujuan cukai.
Penentuan nilai pasaran dijalankan dengan mengambil kira semua faktor yang secara signifikan mempengaruhi kedua-dua pasaran untuk jenis hartanah yang dinilai secara keseluruhan, dan secara langsung nilai hartanah berkenaan. Pada masa yang sama, kemungkinan cara menggunakan harta itu dipertimbangkan dan yang memberikan pendapatan maksimum dipilih. Untuk melakukan ini, analisis penggunaan terbaik dan paling berkesan dijalankan. Apabila menilai, pendekatan biasa untuk semua jenis harta digunakan: kos, perbandingan, pendapatan.
Tiga pendekatan menghasilkan nilai kos yang berbeza. Selepas menganalisis keputusan yang diperolehi dengan pendekatan yang berbeza, nilai pasaran hartanah itu diwujudkan.
1. Metodologi pendekatan kos:
Pendekatan kos adalah berdasarkan andaian bahawa kos mencipta objek adalah panduan yang boleh diterima untuk menentukan nilainya.
Pendekatan ini adalah berdasarkan prinsip penggantian, yang menyatakan bahawa pelabur bermaklumat tidak akan membayar jumlah yang lebih besar untuk objek berbanding dengan kos pembiakan (pembelian) objek yang serupa dengan utiliti yang sama dengan penunjuk teknikal dan operasi yang setanding.
Formula asas untuk pengiraan menggunakan pendekatan kos ditulis seperti berikut (formula 2):
Jumlah haus dan lusuh dan usang objek yang dinilai ditentukan oleh nilai haus dan lusuh fizikal, fungsian dan ekonomi dan usang mengikut formula 3:
2. Metodologi pendekatan perbandingan:
Pendekatan perbandingan jualan terhadap penilaian adalah berdasarkan perbandingan langsung hartanah yang dinilai dengan hartanah lain yang telah dijual atau disenaraikan untuk dijual. Nilai pasaran hartanah ditentukan oleh harga yang akan dibayar oleh pembeli biasa untuk hartanah dengan kualiti dan utiliti yang serupa.
Sebagai sebahagian daripada pendekatan perbandingan, kaedah berikut biasanya digunakan:
Kaedah analisis perbandingan jualan (kaedah perbandingan jualan);
Kaedah analisis korelasi dan regresi.
Kaedah analisis jualan perbandingan adalah paling berkesan untuk hartanah yang mempunyai maklumat yang mencukupi tentang transaksi jualan terkini. Jika tiada harta sedemikian di pasaran jualan, kaedah perbandingan jualan tidak boleh digunakan. Sebarang perbezaan dalam terma jualan hartanah setanding daripada keadaan pasaran biasa pada tarikh penilaian hendaklah diambil kira dalam analisis.
Penggunaan kaedah perbandingan jualan terdiri daripada melakukan langkah-langkah berikut secara berurutan:
Penyelidikan pasaran terperinci untuk mendapatkan maklumat yang boleh dipercayai tentang semua faktor yang berkaitan dengan objek utiliti setanding.
Menentukan unit perbandingan yang sesuai dan menjalankan analisis perbandingan bagi setiap unit.
Perbandingan objek yang dikaji dengan objek perbandingan terpilih untuk melaraskan harga jualannya atau mengecualikannya daripada senarai yang setanding.
Membawa beberapa penunjuk nilai objek setanding kepada satu atau kepada julat nilai pasaran objek yang dikaji.
Apabila melaraskan harga jualan objek perbandingan, semua pelarasan dibuat daripada objek perbandingan kepada objek bernilai.
Kaedah analisis korelasi dan regresi digunakan apabila terdapat pangkalan data harta tanah yang luas (signifikan secara statistik) untuk tujuan yang sama, termasuk maklumat yang boleh dipercayai tentang harga objek dan parameter harganya.
3. Metodologi pendekatan pendapatan:
Penilaian hartanah berdasarkan keuntungannya ialah prosedur untuk menilai nilai berdasarkan jangkaan pembeli-pelabur, memberi tumpuan kepada manfaat masa depan daripada penggunaannya dan ekspresi semasa mereka dalam jumlah wang tertentu. Satu lagi peruntukan penilaian berdasarkan keuntungannya ialah prinsip penggantian, mengikut mana pelabur berpotensi tidak akan membayar lebih untuk hartanah daripada kos memperoleh hartanah lain yang mampu menjana pendapatan yang sama.
Prinsip asas pendekatan pendapatan ialah nilai hartanah ditentukan oleh pendapatan masa depan pemiliknya: iaitu, pengiraan semula aliran tunai masa depan yang disediakan oleh hartanah ke dalam nilai semasa.
Oleh kerana pendekatan itu berdasarkan prinsip jangkaan faedah masa depan, iaitu hak untuk menerima semua pendapatan tetap semasa pemilikan, serta pendapatan daripada penjualan harta selepas tamat pemilikan (reversion), oleh itu, apabila menilai pendapatan -menghasilkan hartanah, dua sumber pendapatan dipertimbangkan:
Sewa daripada menyewakan harta (pendapatan operasi);
Pendapatan daripada penjualan hartanah selepas pemilikan (reversion).
Had pendekatan - sekiranya terdapat maklumat yang tidak lengkap dan tidak boleh dipercayai tentang urus niaga dalam pasaran hartanah, penilaian objek berdasarkan pendekatan pendapatan dengan tahap kebolehpercayaan yang mencukupi boleh dijalankan hanya untuk premis kediaman dan objek komersial untuk bukan- tujuan industri yang tidak memerlukan pelaburan modal tambahan. Terdapat permintaan yang stabil untuk premis ini dan ia boleh dibandingkan mengikut beberapa parameter utama.
Kelebihan kaedah penilaian yang digunakan dalam pendekatan pendapatan adalah seperti berikut:
Hanya pendekatan pendapatan adalah berorientasikan masa depan, iaitu, ia mengambil kira jangkaan masa depan mengenai harga, kos, pelaburan, dll.;
Aspek pasaran diambil kira kerana kadar pulangan yang diperlukan atau nisbah permodalan pendapatan dikira menggunakan data pasaran sebenar;
Pendekatan pendapatan menyediakan ukuran keusangan ekonomi.
Kelemahan pendekatan pendapatan adalah kesukaran yang berkaitan dengan meramalkan peristiwa masa depan.
Peringkat utama prosedur penilaian dalam pendekatan ini:
1. Anggaran potensi pendapatan kasar untuk tahun pertama dari tarikh penilaian berdasarkan analisis kadar sewa semasa dan kadar pasaran untuk hartanah setanding.
2. Penilaian kerugian daripada penghunian yang tidak lengkap (menyewakan) dan bayaran sewa yang tidak ditapis berdasarkan analisis pasaran, sifat dinamiknya berhubung dengan harta yang dinilai. Jumlah yang dikira dengan cara ini ditolak daripada potensi pendapatan kasar dan pendapatan kasar sebenar ditentukan.
3. Pengiraan kos pengendalian hartanah yang dinilai adalah berdasarkan analisis kos sebenar penyelenggaraannya dan/atau kos biasa dalam pasaran tertentu. Item kos hanya termasuk item yang dikaitkan secara langsung dengan operasi hartanah dan tidak termasuk pembayaran gadai janji, faedah atau susut nilai. Jumlah kos ditolak daripada pendapatan kasar sebenar dan jumlah pendapatan operasi bersih diperolehi.
4. Penukaran pendapatan operasi bersih kepada nilai semasa objek. Terdapat dua kaedah untuk menukar pendapatan bersih kepada nilai semasa:
Kaedah aliran tunai terdiskaun lebih terpakai kepada entiti penjana pendapatan yang mempunyai aliran pendapatan dan perbelanjaan yang tidak stabil;
Kaedah permodalan langsung paling sesuai untuk hartanah menjana pendapatan dengan jumlah pendapatan dan perbelanjaan yang stabil dan boleh diramal.
4. Kaedah diskaun aliran tunai:
Kaedah ini melibatkan penggunaan pendiskaunan sebagai satu cara untuk memanfaatkan jangkaan pendapatan masa hadapan ke dalam nilai semasa.
Nilai pasaran ditentukan oleh jumlah nilai semasa aliran tunai terdiskaun sepanjang tempoh ramalan tertentu pada kadar diskaun pada tarikh penilaian.
Diskaun aliran tunai ialah teknik yang digunakan untuk menukar pendapatan masa hadapan kepada nilai semasa dengan mendiskaun setiap aliran pendapatan masa hadapan pada kadar pulangan yang sesuai atau pada kadar umum yang telah ditetapkan yang dengan tepat menentukan dinamik pulangan pelaburan, perubahan nilai dan kadar pulangan. .
Pengiraan nilai semasa adalah seperti berikut (formula 4):
Kaedah ini adalah teknik yang menukarkan faedah masa depan yang diharapkan oleh pelabur daripada melabur dalam hartanah kepada nilai semasa hartanah.
Manfaat ini digabungkan:
Aliran tunai berkala daripada operasi hartanah, yang merupakan pendapatan operasi bersih atau aliran tunai bersih. Ia tidak termasuk susut nilai atau cukai pendapatan pemilik harta.
Aliran tunai daripada penjualan hartanah pada penghujung jangkaan tempoh pegangan, mewakili hasil daripada jualan semula ditolak sebarang kos penutupan.
Matlamat pelabur adalah untuk nilai semasa aliran pendapatan berkala ditambah nilai semasa pengembalian melebihi pelaburan awal. Risiko pelaburan mesti ditimbang dengan potensi pertumbuhan nilainya.
Kadar pulangan sebahagiannya adalah fungsi risiko yang dijangkakan. Bahagian berbeza unjuran pendapatan masa hadapan mungkin mempunyai tahap risiko yang berbeza dan oleh itu kadar pulangan yang berbeza.
Penggunaan kaedah memerlukan pengetahuan:
Magnitud dan dinamik pendapatan masa hadapan;
Masa penerimaan pendapatan ini;
Nilai aset atau perubahan nilai pada akhir tempoh pelaburan masa ramalan pemilikan aset);
Nilai kadar pulangan pelaburan (kadar diskaun, kadar pulangan);
Tahap ciri risiko pelaburan aset tersebut.
5. Kaedah penggunaan huruf besar langsung:
Permodalan pendapatan ialah proses menukar aliran pendapatan masa hadapan kepada satu jumlah nilai semasa. Untuk menggunakan kaedah ini, anda mesti mempunyai maklumat berikut:
Jumlah mutlak pendapatan masa hadapan;
Tempoh sementara untuk menerima pendapatan ini;
Tempoh masa untuk menerima pendapatan.
Proses pengiraan semula diterangkan oleh formula 5:
Apabila menggunakan kaedah ini, diandaikan bahawa masa untuk menjana pendapatan akan agak lama, dan aliran itu sendiri akan stabil atau berubah sama rata.
Apabila menilai nilai pasaran harta subjek, pendekatan perbandingan (kaedah perbandingan jualan) telah digunakan.
Nilai akhir nilai pasaran objek penilaian diperoleh dengan bersetuju dengan keputusan penilaian yang diperoleh berdasarkan pendekatan yang digunakan.
