Oltre ai suoi vantaggi, la valutazione integrata dell’indice di punteggio presenta degli svantaggi. Non è in grado di valutare adeguatamente l'affidabilità, l'impatto sull'ambiente, la sicurezza, il periodo di sviluppo e la durata dell'eventuale funzionamento prima dell'inizio dell'obsolescenza, l'aspetto (estetica) e molti altri indicatori, senza i quali qualsiasi definizione di qualità è incompleta.
Determinazione (valutazione) dell'usura economica. L'usura esterna (economica) si esprime in una diminuzione dell'idoneità funzionale degli immobili causata da fattori negativi esterni ad essi: il declino generale dell'area, la cattiva ubicazione, ecc. Se mediante la ristrutturazione o l'ammodernamento di un edificio è possibile eliminare l'usura fisica e in una certa misura funzionale, l'usura dovuta a fattori esterni è nella maggior parte dei casi irreparabile. Tradizionalmente viene calcolato in due modi
Se l'usura fisica e, in una certa misura, funzionale può essere eliminata ricostruendo o modernizzando un oggetto, allora l'usura esterna, di regola, non può essere eliminata.
Vengono calcolati tutti i tipi di usura (fisica, funzionale, esterna).
La determinazione dell'usura con questo metodo viene effettuata dividendola in tre componenti: usura fisica, usura funzionale e usura esterna.
L'usura esterna è causata da fattori esterni alla proprietà. Tali fattori sono le imprese industriali in relazione alle condizioni immobiliari, sismiche e ambientali, ecc.
L'usura esterna può essere causata anche dalla concorrenza nel mercato immobiliare locale a causa di un eccesso di offerta di immobili simili.
L'usura esterna è solo irremovibile, poiché l'importo dei costi sarà sempre maggiore dell'aumento del valore dell'oggetto.
L'ammortamento esterno è determinato dall'importo delle perdite locative misurate utilizzando il moltiplicatore dell'affitto lordo (GRM).
Pertanto l'usura esterna è pari a 8.333 dollari, bisogna però tenere conto che una parte dell'usura è relativa al suolo.
L'usura esterna può essere determinata anche attraverso l'analisi delle vendite abbinate. Le coppie devono includere proprietà vendibili, una delle quali è interessata da usura esterna (economica) e l'altra no. La sequenza di analisi è la seguente
La differenza dopo la regolazione è dovuta all'usura esterna.
ESEMPIO DI VALUTAZIONE DELL'USURA ESTERNA. Il perito ha stabilito che due case simili erano state vendute nell'area in esame, ma una aveva un'aggiunta e l'altra no. La prima casa senza ampliamento è stata venduta per $ 60.000 e la seconda per $ 80.000. Il perito sa anche che il contributo dell'ampliamento al valore del terreno è di $ 10.000 e il valore del terreno per l'ampliamento è di $ 5.000. usura, se la prima casa si trova vicino al fiume e la seconda vicino all'autostrada. Il calcolo dell'usura esterna è presentato nella tabella.
Questo valore totale si riferisce all'usura esterna dell'edificio.
Percentuale di usura causata dall'usura esterna 8,33% (autostrada)
Il metodo della durata di vita può essere utilizzato per calcolare l'usura totale, compresa l'usura fisica, funzionale ed esterna, oppure per calcolare un solo tipo di usura.
Quando si calcola il costo di un hotel utilizzando il metodo dei costi, viene innanzitutto determinato il costo di sostituzione o il costo di sostituzione. Sommando il valore del reddito d'impresa al valore del costo di sostituzione si ottiene l'intero costo di sostituzione. Successivamente viene determinata l'usura (fisica, funzionale ed esterna). Riducendo il costo di sostituzione totale per l'importo dell'ammortamento, otteniamo il costo dell'edificio tenendo conto dell'ammortamento. Se a quest'ultimo aggiungiamo il costo del diritto d'uso del terreno e il costo dei mobili, delle attrezzature e delle scorte, possiamo determinare il valore dell'oggetto. Infine, puoi prendere in considerazione il valore delle attività immateriali. Il metodo di costo per la valutazione degli hotel è mostrato di seguito.
Ammortamento di oggetti di miglioramento esterno e altri oggetti simili (0151 980
Ammortamento di oggetti migliorativi esterni e altri simili
Deterioramento delle strutture esterne e
Ammortamento degli oggetti di miglioramento esterno 015 e altri oggetti simili
Se l'organizzazione dispone di stock abitativo e oggetti di miglioramento, l'ammortamento su tali oggetti viene maturato una volta all'anno e si riflette nei conti fuori bilancio 14 Ammortamento del patrimonio immobiliare e 15 Ammortamento di oggetti di miglioramento esterno e altri oggetti simili.
Usura degli oggetti esterni 980
In secondo luogo, l’ammortamento è considerato come una diminuzione dell’utilità come risultato di fattori esterni al bene, come l’obsolescenza tecnica nel tempo e l’inadeguatezza, cioè l’incapacità di produrre ciò che è richiesto. Anche in questo caso, non esistono beni durevoli per i quali si possa determinare una misura di obsolescenza tecnica o di inadeguatezza. Dipende da fattori come lo sviluppo generale della tecnologia nel settore e le condizioni economiche, che non possono essere valutati a breve termine.
Ovviamente, la questione dell'essenza e del ruolo del concetto di ammortamento nel pensiero contabile moderno è molto confusa. Il deprezzamento (ammortamento) era caratterizzato come una perdita dovuta all'usura fisica, come una diminuzione dell'utilità come risultato di fattori esterni al bene, come una diminuzione del valore, come un processo di distribuzione dei costi, come contributi a un fondo di sostituzione del bene , eccetera. Ma l'usura non può essere tutto. Questo paragrafo mostra che nessuno dei concetti tradizionali sopra elencati può fornire una spiegazione soddisfacente di ciò che fa il contabile nel processo di ammortamento.
In conformità con la clausola 17 della PBU 6/01 per strutture abitative (edifici residenziali, dormitori, appartamenti, ecc.), strutture di miglioramento esterno e altre strutture simili (silvicoltura, gestione stradale, strutture specializzate di navigazione, ecc.), nonché produttive bestiame, bufali, buoi e cervi, piantagioni perenni che non hanno raggiunto l'età operativa, il costo non viene rimborsato, ad es. non viene addebitato alcun ammortamento. Per le immobilizzazioni e le immobilizzazioni specificate delle organizzazioni senza scopo di lucro, l'ammortamento viene calcolato alla fine dell'anno di riferimento in base alle aliquote di ammortamento stabilite. Il movimento degli importi di ammortamento per gli oggetti specificati è contabilizzato in un conto fuori bilancio separato
L'ammortamento è maturato per tutti i tipi di immobilizzazioni, ad eccezione dei terreni e delle risorse naturali sottoposti a conservazione, strutture abitative e di miglioramento esterno, collezioni di biblioteche, valori museali e artistici, animali produttivi elencati nel bilancio dell'impresa.
Debiti di debitori insolventi cancellati in perdita (007) Ammortamento del patrimonio immobiliare (008) Ammortamento di migliorie esterne e altri oggetti simili (009) Altri conti fuori bilancio 950 960 970 980
Nel nostro paese, purtroppo, per molti anni ha prevalso la visione di K. Marx, che esteriormente sembrava sviluppare l'approccio (a), ma portava a un'interpretazione completamente diversa ed errata del processo di svalutazione. L'usura, scriveva K. Marx, è quella parte del valore che il capitale fisso, grazie al suo utilizzo, trasferisce gradualmente al prodotto [K. Marx. Capitale. - T.2, pag. 167]. Questa affermazione porta a malintesi, perché presuppone una connessione diretta tra l'ammortamento e il funzionamento dell'oggetto e il periodo della sua usura.
Tutte le condotte sotterranee di gas, petrolio e prodotti petroliferi, nonostante i rivestimenti isolanti e altre misure di protezione dalla corrosione, sono soggette ad usura: graduale distruzione corrosiva del metallo e del rivestimento isolante sotto l'influenza dell'ambiente. Le strutture del terreno sono anche soggette agli effetti distruttivi di fattori interni ed esterni. Ciò richiede riparazioni preventive e di emergenza programmate di condutture e attrezzature nelle stazioni di pompaggio, stazioni di compressione e depositi di petrolio. Pertanto, durante il trasporto e lo stoccaggio di petrolio, prodotti petroliferi e gas, molti processi ausiliari sono più complessi e richiedono molta manodopera rispetto al processo di produzione principale.
Il fenomeno della detonazione dovrebbe essere distinto dall'autoaccensione incontrollata della miscela di lavoro nei cilindri o dalla cosiddetta accensione a bagliore, che porta anche ad un consumo eccessivo di carburante e all'usura prematura del motore. In questo caso l'accensione non avviene per scintilla elettrica, ma prematuramente per parti surriscaldate della camera di combustione. L'accensione incontrollata si osserva più spesso nei motori automobilistici ad alta accelerazione alimentati con benzina con piombo con un alto contenuto di idrocarburi aromatici. L'accensione per incandescenza può avvenire sia da superfici metalliche riscaldate che da depositi di carbonio nel motore. I suoi segni esterni sono gli stessi della detonazione, sebbene questo fenomeno non abbia nulla a che fare con la detonazione. Il processo di combustione durante l'accensione a incandescenza procede a velocità normale. Tuttavia, l’accensione tramite bagliore nel motore può accompagnare contemporaneamente- Real Estate Economics (2001) -- [
Metodi per determinare l'obsolescenza economica (esterna).
Il passo finale dell’approccio basato sui costi è valutare l’obsolescenza economica.
Obsolescenza economica (Obsolescenza economica ) – perdita di valore causata da fattori economici esterni e generali (che spesso generano cambiamenti intra-industriali).
Le cause dell’obsolescenza economica possono includere:
- riduzione della domanda per alcuni tipi di prodotto;
- aumento della concorrenza e contrazione del mercato;
- cambiamenti nella struttura delle riserve di materie prime, natura del costo del lavoro;
- un aumento dei prezzi delle materie prime, della manodopera, dei trasporti o dei servizi pubblici senza un corrispondente aumento del prezzo dei prodotti manifatturieri;
- recessione economica e inflazione;
- tassi di interesse elevati;
- restrizioni legali, inclusa la zonizzazione;
- requisiti di protezione ambientale a livello di regolamentazione statale.
Il lato più debole dell’approccio basato sui costi è la necessità di determinare separatamente l’obsolescenza economica. Ciò è dovuto al fatto che l'obsolescenza economica è funzione di influenze esterne, che si rivolgono piuttosto all'intera azienda nel suo complesso (tutti i beni materiali e immateriali), e non a ogni singolo bene o gruppo di beni. L'obsolescenza economica viene automaticamente presa in considerazione quando si applica l'approccio del reddito, ma la specificità dell'approccio dei costi, in particolare, è che tutti i tipi di usura, compresa quella economica, vengono calcolati separatamente.
L'obsolescenza economica è associata all'influenza di fattori esterni sia in relazione alla macchina stessa che in relazione all'intero settore. Si esprime come una riduzione della vita utile di un immobile a seguito di forze economiche che provocano cambiamenti nell'uso ottimale dovuti a innovazioni legislative che limitano o pregiudicano i diritti di proprietà e cambiamenti nei rapporti domanda/offerta nel mercato. Questi fattori possono anche essere misurati ed espressi come percentuale delle prestazioni della macchina o del potenziale utilizzo. Potrebbero esserci casi in cui una macchina può essere economicamente obsoleta al 100%.
L’obsolescenza economica viene solitamente misurata in base al calo della produttività (sottoutilizzo) espresso in percentuale. Viene misurato anche in base alle eventuali perdite dirette per le singole componenti, come ad esempio il costo della bonifica se sanabile.
Sottoutilizzo. Esiste un buon modo per misurare specifiche forme di usura utilizzando il rapporto costo/potenza. In ogni caso, quando il carico di esercizio di un bene o di un intero impianto è inferiore alla sua capacità progettuale, si può parlare di perdite da sottoutilizzo. Questa perdita riduce l'investimento di capitale dal livello di capacità progettuale al livello operativo effettivo. Ad esempio, stai valutando un'attrezzatura stimata per 1.000 tonnellate al giorno, ma in realtà funziona solo a 600 tonnellate al giorno. Se si calcola il costo di sostituzione delle apparecchiature sulla base di una capacità di 1.000 t/giorno ma si capitalizzano le perdite operative a 600 t/giorno, si verifica una chiara discrepanza. Questa discrepanza risiede nel fatto che una certa capacità inutilizzata inclusa nella stima dei costi non si riflette in alcun modo nell'obsolescenza operativa. Questo potere improduttivo deve essere preso in considerazione durante il processo di valutazione dell'usura.
La penalità per sottoutilizzo viene calcolata in percentuale confrontando la produzione effettiva con la potenza nominale utilizzando la seguente formula:
dov'è il potere UN – potenza nominale; energia IN – prestazione reale; P - fattore di scala.
Questa relazione si basa su una tecnica di determinazione dei costi in cui i costi delle apparecchiature di diversa capacità variano in modo esponenziale anziché lineare a causa degli effetti delle economie di scala. In altre parole, all’aumentare della produttività, aumentano anche i costi, ma a un ritmo diverso. La stessa logica viene utilizzata per calcolare il valore delle perdite da sottoutilizzo. I fattori di scala variano a seconda del tipo di attrezzatura e dei rapporti manodopera/materiale. I fattori vanno da 0,4 a poco più di 1,0.
La formula (5.6) è stata ottenuta come conseguenza della formula “Costo/Potenza” e implementa il concetto di “conversione” della capacità inutilizzata in usura, espressa in percentuale. Se parte dell'investimento non viene utilizzata e non apporta alcun beneficio per ragioni economiche esterne, con l'approccio basato sui costi ciò dovrebbe riflettersi nella presenza di obsolescenza economica.
È importante notare che questo tipo di aggiustamento per sottoutilizzo può essere applicato sia all’obsolescenza funzionale che a quella economica. Il compito principale del valutatore è identificare la fonte (causa) del sottoutilizzo, che può riguardare sia il progresso nella tecnologia coinvolta nel settore che le normative esterne.
Continuando con l'esempio sopra citato, supponiamo di capitalizzare le perdite dovute all'obsolescenza operativa sulla base di un livello di produzione di 600 tonnellate/giorno. Il sottoutilizzo effettivo attribuito alla capacità improduttiva è di 400 t/giorno. Secondo il principio di sostituzione, un investitore prudente non acquisirà questa capacità improduttiva senza poterne trarre qualche vantaggio. Se l’impresa non opera a pieno regime per ragioni economiche, le perdite dovute al sottoutilizzo vengono definite obsolescenza economica. Se si verifica una violazione dell'equilibrio produttivo ("colli di bottiglia" della produzione), l'inefficienza potrebbe essere di natura funzionale (ad esempio FUT). Infine, anche se non è comune, può succedere che un impianto non funzioni a pieno regime a causa di carenze nelle apparecchiature fisiche dovute a scarsa manutenzione, riparazioni differite o mancanza di pezzi di ricambio. Il sottoutilizzo potrebbe quindi essere dovuto all’usura fisica. In tutti i casi, è necessario chiarire tutte le circostanze e utilizzare di conseguenza i dati ottenuti. Diamo un'occhiata ad alcuni esempi.
Esempio 5.16. Stima del ragionevole valore di mercato nell'uso di una linea di produzione. Stai osservando una linea di produzione da 1000 unità al giorno con una durata di circa tre anni e in condizioni eccellenti. Tecnicamente soddisfa gli standard moderni. Quando parli con un cliente, apprendi che la concorrenza dei produttori stranieri è recentemente aumentata in modo significativo per questo tipo di prodotto. Di conseguenza, il cliente utilizza l'attrezzatura per produrre solo 750 unità al giorno.
Supponiamo che il costo di sostituzione sia di 1 milione di dollari per una produzione di 1.000 unità al giorno e che l'ammortamento fisico sia pari a circa il 15%. Il tuo compito è determinare l'usura aggiuntiva esistente nell'ambito dell'approccio basato sui costi.
Il ridotto carico operativo (produttivo) è un elemento di obsolescenza economica, poiché è causato da fattori esterni. In questo caso è consigliabile effettuare un aggiustamento per sottoutilizzo economico, che si calcola come segue:
Il ragionevole valore di mercato di tale attività, ottenuto utilizzando il metodo del costo, è calcolato come segue:
Costo di sostituzione, $ 1.000.000
Meno usura fisica (15%) 150.000
Equivale la sostituzione costa meno
usura fisica, $ 850.000
Meno obsolescenza funzionale
per eccesso di costi operativi 0
Equivale costo di sostituzione
meno FI e OFU, dollari 850.000
Meno obsolescenza economica (18,2%) 154.700
Equivale ragionevole valore di mercato delle apparecchiature installate
in uso, $ 695.300
Arrotondato, $ 700.000
Ci sono diversi punti in questo esempio che vale la pena discutere. Innanzitutto, si noti che l’aggiustamento per la sottoutilizzazione non è lineare: una riduzione del 25% della produttività si traduce in una sottoutilizzazione del 18,2%. In secondo luogo, tale aggiustamento viene detratto tenendo conto dell'usura fisica e dell'obsolescenza funzionale, anche se non ve ne sono; l’obsolescenza economica non dipende dall’usura fisica e dall’obsolescenza funzionale. In terzo luogo, si potrebbe porre una domanda legittima riguardo al livello appropriato di produttività per il calcolo dei costi utilizzando metodi basati sui costi. Se le condizioni economiche sono tali che la produzione a lungo termine è di 750 unità al giorno, allora potrebbe essere opportuno calcolare il costo di sostituzione su tale base. Ancora una volta, fatti e circostanze specifici devono essere stabiliti e applicati in modo appropriato.
L’utilizzo di un aggiustamento per sottoutilizzo è un modo per misurare un aspetto dell’obsolescenza economica all’interno di un approccio basato sui costi. In pratica, quando vengono valutate attività relativamente nuove che non funzionano a pieno regime per ragioni economiche, può essere presente ulteriore obsolescenza economica. La sua misurazione quantitativa richiede un'analisi dettagliata dell'impresa nel suo insieme, seguita dalla distribuzione di tutte le perdite causate da fattori economici tra i singoli beni o gruppi di beni.
Il metodo per analizzare il rapporto “Età/Vita utile” in relazione alla determinazione dell'usura fisica è stato descritto sopra. Notiamo che, se sono soddisfatte determinate condizioni, questa tecnica può essere utilizzata anche per misurare l'usura economica. Illustriamo l'ego con un esempio.
Esempio 5.17. Utilizzando il metodo Età/Vita.
Supponiamo di valutare la stessa vettura UN , come nell'Esempio 5.14, che contiene informazioni sufficienti per utilizzare il metodo Età/Vita per calcolare l'ammortamento cumulativo. L'età effettiva del bene è di 6 anni e la vita economica residua è di 9 anni. Il bene continuerà a funzionare per il resto della sua vita, quindi la vita economica complessiva è di 15 anni (6+9). L'usura cumulativa viene quindi calcolata come un rapporto di 6/15, ovvero 40%.
Si noti che la percentuale di usura fisica dell'esempio 5.14 è uguale alla percentuale di usura totale nel nostro esempio: 40%. Il motivo degli stessi numeri è il presupposto che la vita fisica rimanente del bene sia uguale alla vita economica rimanente. La differenza principale tra i due esempi, tuttavia, è l’applicazione della percentuale al corrispondente livello di costo di riproduzione.
Nell'esempio 5.14, seguendo il principio di sostituzione, l'oggetto da valutare è stato confrontato con un equivalente moderno. Tutti i tipi di usura sono stati detratti dal costo di sostituzione, ad es. livello di prezzo superiore. Utilizzando il rapporto tra età e vita utile, l'ammortamento è stato misurato in relazione alle condizioni operative e all'utilità di quel particolare bene oggetto di valutazione (senza confrontare quel bene con il suo equivalente moderno). Di conseguenza, l'usura totale del 40% in questo caso è correlata al costo di riproduzione.
Il valore di un particolare bene di $ 78.000 si ottiene come segue:
Costo di riproduzione, $ 130.000
Meno ammortamento totale, 40% 52.000
Valore di mercato ragionevole
apparecchiature installate
in uso, $ 78.000
Il metodo Età/Vita presuppone che il bene verrà utilizzato in futuro, ma non può misurare l’efficacia del suo utilizzo.
In realtà, misurando l'ammortamento con il metodo Età/Vita si rileva il numero di anni di utilizzo di un bene e, sottraendo tale importo dalla vita utile totale stimata, si ottiene il numero di anni di vita utile residua di quel bene. Il presupposto alla base di questo metodo è che l’utilità del bene sia distribuita lungo la sua vita. in modo uniforme, quelli. Il primo anno di attività non è diverso in termini di efficienza dall'ultimo. Ciò ovviamente non è vero, dato che l'apparecchiatura nell'ultimo anno di servizio ha già sofferto di usura fisica, obsolescenza funzionale ed economica; La capacità dell'attrezzatura di dare un contributo utile alle attività dell'impresa nell'ultimo anno è sicuramente inferiore rispetto al periodo in cui era nuova. Il libro di Marston, Winfrey e Hempstead "Technological Valuation and Depreciation" presenta alcuni metodi di ammortamento basati sulla tecnica dell'interesse composto (valore attuale) per superare lo svantaggio sopra menzionato della procedura di età. Questi metodi sfruttano il fatto che il beneficio ottenuto dall’utilizzo di un bene nell’anno in corso vale più dello stesso beneficio ottenuto negli anni successivi. Questo approccio fornisce un quadro più accurato e realistico dell'ammortamento cumulativo (calcolato utilizzando il metodo Età/Vita), ma è piuttosto difficile da implementare ed è possibile solo se il perito dispone delle informazioni appropriate.
Esempio 5.18. Misurare l’obsolescenza economica (calo delle vendite a causa di un mercato in contrazione).
Capacità di progetto 1000 unità/giorno (L)
Produttività attuale (usata) 500 unità/giorno ( IN ).
Dove T = 0,6.
- Anson Marston, Robley Winfrey, Jean C. Hempstead. Valutazione e ammortamento ingegneristico. Stampa dell'Università Statale dell'Iowa, 1953. 508 p.
Usura esterna (economica).- si tratta di una perdita di valore causata da fattori esterni, quali: modifiche legislative che limitano o peggiorano i diritti di proprietà, perdita di mercato, ecc.
Poiché l'usura esterna è il risultato di influenze esterne che colpiscono l'impresa nel suo insieme, e non ogni oggetto individualmente o un gruppo di essi, l'usura esterna viene valutata più spesso utilizzando l'approccio del reddito. Tra i motivi dell’obsolescenza economica ricordiamo i seguenti:
1) riduzione della domanda;
2) maggiore concorrenza;
3) cambiamenti nella struttura delle riserve di materie prime;
4) un aumento dei prezzi delle materie prime, della manodopera o dei servizi pubblici senza un corrispondente aumento del prezzo dei prodotti manifatturieri;
4) restrizioni legali;
5) cambiamenti nella struttura del mercato dei beni,
6) fattori ambientali.
La ragione principale dell'usura esterna sono le restrizioni stabilite per legge sull'uso degli oggetti da valutare a causa dei cambiamenti nelle norme ambientali e di sicurezza.
L'entità dell'usura esterna è pari al livello delle spese necessarie per ammodernare macchinari e attrezzature al fine di conformarsi agli standard legali.
Nel calcolare l'entità dell'usura esterna, viene utilizzato il principio di sostituzione, ad es. tener conto dell'utilità dell'oggetto. Per ragioni economiche, alcune attrezzature (investimenti, capacità, ecc.) risultano inutilizzate e non apportano alcun beneficio. E poiché l'utilità di un oggetto dovuta al sottoutilizzo è inferiore a quella di un oggetto che funziona alla massima produttività, allora il suo valore
diminuisce.
Tasso di usura esterna dovuto al sottoutilizzo
Dove: Parente - coefficiente di usura esterna;
Rr- potenza reale o produttività reale dell'oggetto;
R n- potenza nominale o prestazione nominale
N– “coefficiente di frenatura”, coefficiente di Chilton.
A volte il sottoutilizzo può causare obsolescenza funzionale e talvolta usura fisica delle apparecchiature. Ad esempio, se un'impresa non funziona a pieno regime per motivi economici, le perdite dovute al sottoutilizzo vengono attribuite a fattori esterni
usura; se l'equilibrio produttivo è disturbato (ci sono aree di produzione ristrette), le perdite possono essere attribuite all'usura funzionale. Il sottoutilizzo può verificarsi anche per ragioni fisiche, quali cattiva manutenzione, riparazioni differite, mancanza di pezzi di ricambio, ecc. In tutti i casi il perito deve identificare le cause e le circostanze concomitanti che hanno portato al sottoutilizzo delle attrezzature al fine di separare chiaramente le tipologie dell'usura e dell'obsolescenza e tenerne correttamente conto. L'usura esterna, causata dalla diminuzione della domanda di prodotti e dal basso potere d'acquisto, è determinata, di norma, da esperti.
In generale, l’usura esterna è influenzata da troppi fattori. Pertanto, prima di calcolare l'ammortamento, è necessario comprendere a fondo la situazione non solo nell'impresa, ma anche nelle industrie correlate che utilizzano apparecchiature simili e tenere conto delle caratteristiche regionali e locali.
conclusioni
L'approccio del costo è ampiamente utilizzato per valutare oggetti di ingegneria meccanica speciali e unici, nonché quando si valutano macchine e attrezzature obsolete che attualmente non vengono prodotte.
Vantaggi
Versatilità. Possibilità di applicazione per varie tipologie di attrezzature anche speciali ed uniche.
La capacità di tenere conto in modo più accurato dell'impatto dell'usura (unità diverse si usurano in misura diversa), effettuare stime dettagliate del valore assicurato e del risarcimento assicurativo (unità diverse hanno gradi di rischio diversi), ottenere valutazioni immobiliari convenienti per dividendolo, grazie a calcoli per singole apparecchiature.
Sezione 1. Principali asset produttivi
Capitolo 3. Ammortamento delle immobilizzazioni produttive e suo impatto sul valore degli oggetti da valutare
3.4. Usura esterna (obsolescenza economica) dei beni fissi produttivi e principi per la sua determinazione
È bene ricordarlo usura esterna (obsolescenza economica)è la perdita di valore di un oggetto, causata dall'influenza negativa di fattori esterni. Ecco alcuni esempi.
1. L'inflazione nel paese svaluta il denaro e quindi il valore reale dell'oggetto.
2. Il deterioramento delle capacità finanziarie della popolazione porta alla necessità di vendere immobili a prezzi ridotti.
3. Il deterioramento della qualità della manodopera e delle materie prime non consente la produzione di prodotti costosi.
4. Posizione scomoda:
A casa (lontano dalla metropolitana, dalla scuola, dalla piscina, ecc.) riduce drasticamente il costo degli appartamenti in questo edificio e viceversa;
I negozi situati nel centro città e in periferia possono essere valutati diversamente;
Gli uffici situati in una posizione prestigiosa (centro direzionale) e in periferia costano diversamente;
Le imprese con buone strade di accesso, vicine alla forza lavoro e con strade di accesso scadenti (o del tutto assenti) o lontane dai luoghi di residenza della forza lavoro hanno diverse opportunità nel mercato del lavoro.
5. La progettazione scomoda della macchina aumenta il numero del personale addetto alla manutenzione, la quantità di elettricità utilizzata e quindi i costi operativi di manutenzione della macchina, il che ne aumenta il costo.
6. Quando il perito, nel corso di un sopralluogo, individua problemi legati allo stato dell'ambiente, deve accertare la natura e l'entità dell'inquinamento; prendere in considerazione le possibili opzioni per eliminare le cause dell'inquinamento ambientale, ovvero determinare le possibilità di eliminare la fonte dell'inquinamento, quindi esprimere tutto ciò sotto forma di costo e tenerne conto nella valutazione del valore dell'oggetto.
In generale, il calcolo dell'usura esterna dei dispositivi tecnici, a seconda delle informazioni disponibili, può essere effettuato in diversi modi. Per esempio,
1a opzione. Le risorse finanziarie per l'eliminazione dei fattori esterni sfavorevoli sono pari alla quantità di usura esterna dell'oggetto valutato.
2a opzione. Vengono analizzate le vendite abbinate di dispositivi tecnici comparabili. In questo caso viene utilizzata la formula
T1 – il prezzo di un oggetto che presenta segni di usura esterna,
T2 - il prezzo di un oggetto che non presenta segni di usura esterna,
Rts - la differenza di prezzo caratterizza l'entità dell'usura esterna dell'oggetto da valutare.
3a opzione. Vengono confrontati i redditi da locazione di immobili comparabili. Viene utilizzata la seguente formula:
Ka - capitalizzazione del reddito ricevuto
oggetto A,
Kb - capitalizzazione del reddito ricevuto
oggetto B,
Рд - la differenza di reddito caratterizza la quantità di usura esterna dell'oggetto di valutazione.
Il perito deve esprimere tutti questi fattori esterni, indipendentemente dall'oggetto da valutare, in rubli e sottrarre l'importo risultante dal valore lordo totale dell'oggetto.
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D. V. Vinogradov
USURA FUNZIONALE ED ESTERNA (ECONOMICA). APPROCCIO COSTO NELLA VALUTAZIONE DEL VALORE DEGLI OGGETTI IMMOBILIARI. VALUTAZIONE IMMOBILIARE SECONDO GLI STANDARD INTERNAZIONALI. ECONOMIA IMMOBILIARE: TUTORIAL
Abbigliamento funzionaleè una perdita di valore causata dal fatto che l'oggetto non soddisfa gli standard moderni: in termini di utilità funzionale, architettonica ed estetica, pianificazione dello spazio, soluzioni di design, vivibilità, sicurezza, comfort e altre caratteristiche funzionali.
Si distinguono i seguenti tipi di abbigliamento funzionale:
- l'usura è correggibile (se il valore aggiuntivo ricevuto supera il costo del restauro);
- usura irreparabile (se il valore aggiuntivo ricevuto non supera il costo del restauro).
- carenze che richiedono l'aggiunta di elementi;
- carenze che richiedono la sostituzione o l'ammodernamento degli elementi;
- "super-miglioramenti."
Una misura quantitativa del deterioramento funzionale correggibile dovuto a carenze che richiedono aggiunte è la differenza tra il costo per realizzare le aggiunte richieste al momento della valutazione e il costo per fare le stesse aggiunte se fossero state fatte durante la costruzione dell'immobile oggetto di valutazione.
Svantaggi che richiedono la sostituzione o l'ammodernamento degli elementi– elementi costruttivi e attrezzature che si trovano in un edificio esistente e svolgono ancora le loro funzioni, ma non soddisfano più i moderni standard operativi.
Il deterioramento funzionale correggibile dovuto ad elementi che richiedono sostituzione o ammodernamento è misurato come il costo degli elementi esistenti, tenendo conto del loro deterioramento fisico, meno il costo di restituzione dei materiali, più il costo di smantellamento degli elementi esistenti e più il costo di installazione di nuovi elementi. In questo caso il costo di restituzione dei materiali è definito come il costo dei materiali e delle attrezzature smontate se utilizzate presso altre strutture.
"Super miglioramenti"– elementi edilizi e attrezzature presenti in un edificio esistente e la cui attuale disponibilità è inadeguata ai moderni standard operativi.
L'usura funzionale correggibile dovuta a un miglioramento eccessivo viene misurata come il costo di sostituzione corrente degli elementi eccessivamente migliorati, meno l'usura fisica, più il costo di smantellamento e meno la restituzione dei materiali, se presenti.
Se il costo di costruzione viene determinato come costo di sostituzione, esistono alcune peculiarità nel determinare l'usura funzionale correggibile. Poiché in questo caso non ci sono “super miglioramenti”, non è necessario determinare la quota di usura fisica che ricade su di essi. Tuttavia, occorre ancora considerare il costo della correzione dei “miglioramenti eccessivi”.
Esempio 34. Determinare l'usura funzionale correggibile di un edificio per uffici se è noto che:
- gli standard moderni richiedono l'installazione di un condizionatore d'aria in un edificio, il cui costo di installazione in un edificio esistente è di 150 mila rubli e il costo di installazione nello stesso edificio durante la sua costruzione è di 110 mila rubli.
- gli impianti elettrici installati nell'edificio non soddisfano i moderni standard di mercato, mentre il costo degli impianti elettrici esistenti compreso nel costo di sostituzione è di 350 mila rubli, l'usura fisica degli impianti elettrici esistenti è di 200 mila rubli, il costo di lo smantellamento degli impianti elettrici esistenti è di 100 mila rubli, il costo per la restituzione dei materiali è di 10 mila rubli, il costo per l'installazione di nuovi impianti elettrici è di 190 mila rubli.
- l'edificio dispone di un magazzino e dall'analisi dell'uso migliore e più efficace è emerso che attualmente è consigliabile utilizzare quest'area come ufficio, mentre il costo attuale di sostituzione dello spazio del magazzino è di 800 mila rubli, l'usura fisica è di 50 mila rubli, il costo del magazzino di liquidazione - 80 mila rubli.
1. Determiniamo la quantità di usura funzionale correggibile causata da carenze che richiedono l'aggiunta di elementi (nel nostro caso, un condizionatore d'aria):
2. Determiniamo la quantità di usura funzionale correggibile causata da carenze, carenze che richiedono la sostituzione o l'ammodernamento degli elementi (nel nostro caso, gli impianti elettrici):
3. Determiniamo la quantità di usura funzionale correggibile causata da "super-miglioramenti" (nel nostro caso, articoli che sono funzionalmente inerenti al magazzino):
Pertanto, il costo dell’usura funzionale correggibile dell’edificio è:
L’usura funzionale irreparabile è causata da:
- carenze dovute ad articoli non compresi nel costo di uno nuovo, ma che dovrebbero esserlo;
- carenze dovute ad articoli inclusi nel costo di uno nuovo, ma che non dovrebbero esistere;
- "super-miglioramenti."
Il calcolo dell'usura funzionale irreparabile dovuta a difetti non dipende dal fatto che si prendano come base i costi di sostituzione o di sostituzione.
Usura funzionale irreparabile dovuta a componenti compresi nel costo della nuova costruzione, ma che non dovrebbe esistere, è misurato come il costo corrente del nuovo, meno l'usura fisica attribuibile, meno il costo del aggiunto (ovvero, il valore attuale dei costi aggiuntivi associati alla presenza di questo elemento).
Usura funzionale irreparabile dovuta a “miglioramento eccessivo”è determinato in base al tipo di valore preso come base.
Quando si applica il costo di sostituzione, il deterioramento funzionale irreparabile dovuto ai super-miglioramenti viene misurato come il costo di sostituzione dei componenti del super-miglioramento, meno il loro deprezzamento fisico, più il valore attuale (PV) dei costi del proprietario associati alla presenza di il super-miglioramento, meno qualsiasi valore aggiunto. Allo stesso tempo, i costi del proprietario includono tasse aggiuntive, assicurazioni, costi di manutenzione, bollette e il valore aggiunto include l’aumento dell’affitto, ecc. - associato alla presenza di “super-miglioramento”.
Esempio 35. Determinare l'usura funzionale irreparabile di un edificio per uffici se è noto che:
- Nel determinare il costo di nuova costruzione dell'edificio in questione non si è tenuto conto dell'installazione di un sistema antincendio (poiché l'edificio esistente ne è sprovvisto) e si è ipotizzato che la perdita netta di reddito causata dalla mancanza di installazione è di 20 mila rubli, il tasso di capitalizzazione per gli edifici è del 10% e il costo per l'installazione di un sistema antincendio durante la costruzione di un nuovo edificio è di 150 mila rubli.
- l'edificio valutato ha un'altezza del piano elevata, che dal punto di vista del mercato alla data della valutazione è eccessiva, mentre l'attuale costo di sostituzione dell'edificio esistente è di 174.900 mila rubli, e l'attuale costo di sostituzione esattamente dello stesso edificio, che ha un'altezza normale dal punto di vista del mercato del pavimento 172.900 mila rubli, l'usura fisica è determinata al 40%, ogni anno il proprietario sostiene costi aggiuntivi associati all'altezza del pavimento elevata (riscaldamento, illuminazione, ecc.) per un importo di 500 mila rubli, il tasso di capitalizzazione esistente per gli edifici è del 10%.
1. Determiniamo l'importo dell'usura funzionale irreparabile causata da carenze non incluse nel costo della nuova costruzione, ma che dovrebbe essere basata sui dati di mercato sulle perdite di reddito causate dall'assenza di un elemento o attrezzatura (nel nostro caso, un sistema antincendio)
2. Determiniamo il valore del funzionale incorreggibile dovuto ai “supermiglioramenti” (nel nostro caso, una maggiore altezza del pavimento):
Pertanto, il costo dell’irreparabile usura funzionale di un edificio è:
Usura esterna (economica).– deprezzamento di un oggetto a causa dell’influenza negativa dell’ambiente esterno rispetto all’oggetto di valutazione: la situazione del mercato, le servitù imposte su un determinato utilizzo dei beni immobili, i cambiamenti nelle infrastrutture circostanti e le decisioni legislative in materia fiscale, eccetera. L'usura esterna degli immobili, a seconda delle ragioni che l'hanno causata, nella maggior parte dei casi è irreparabile a causa della posizione immutata, ma in alcuni casi può “rimuoversi” a causa di un cambiamento positivo nell'ambiente di mercato circostante.
Per valutare l'usura esterna è possibile utilizzare i seguenti metodi:
- metodo di capitalizzazione delle perdite di reddito attribuibili a fattori esterni;
- un metodo per confrontare le vendite di oggetti simili con e senza influenze esterne.
Metodo di capitalizzazione delle perdite di reddito comporta la determinazione della perdita di reddito dell’intero immobile a causa di influssi esterni. La parte della perdita relativa all'edificio viene quindi capitalizzata al tasso di capitalizzazione degli edifici.
Esempio 36. Determinare l'usura esterna (economica) del magazzino, se è noto che: l'utile netto senza tener conto dei fattori esterni dopo aver eliminato l'usura fisica e funzionale correggibile è di 25.000 mila rubli; reddito netto corrente dopo aver eliminato l'usura fisica e funzionale correggibile - 21.000 mila rubli; il costo del terreno è di 5.000 mila rubli, il tasso di capitalizzazione del terreno è del 10%; Il tasso di capitalizzazione dei terreni è del 15%.
1. Determiniamo la perdita di reddito netto dovuta a fattori esterni:
2. Determinare il reddito netto relativo all'edificio:
3. Determinare la perdita di reddito netto relativa all'edificio:
Pertanto, il costo dell’ammortamento esterno (economico) del magazzino è:
Metodo di vendita abbinato si basa su un'analisi delle informazioni sui prezzi disponibili su proprietà simili recentemente vendute (vendite abbinate). Si presuppone che gli oggetti di vendita abbinata differiscano tra loro solo per l'ammortamento economico individuato e correlato all'oggetto di valutazione
Esempio 37. Determinare l'usura esterna (economica) di un magazzino situato lontano dal mercato dell'abbigliamento, se è noto che: il prezzo di vendita di un oggetto analogo situato lontano dal mercato dell'abbigliamento è di 600 mila rubli; il prezzo di vendita di un oggetto analogo situato vicino al mercato dell'abbigliamento è di 450 mila rubli; la differenza nelle differenze fisiche e di altro tipo tra oggetti analoghi è di 60 mila rubli.
1. Determiniamo il costo dell'ammortamento esterno (economico) del magazzino:
L’approccio basato sui costi presenta una serie di vantaggi e svantaggi.
Vantaggi dell’approccio basato sui costi:
1. Quando si valutano nuovi oggetti, l'approccio basato sui costi è il più affidabile.
2. Questo approccio è appropriato o l'unico possibile nei seguenti casi:
- analisi tecnico-economica del costo di nuova costruzione;
- giustificazione della necessità di aggiornare la struttura esistente;
- valutazione di edifici ad uso speciale;
- nel valutare oggetti in settori “passivi” del mercato;
- analisi dell'efficienza dell'uso del territorio;
- risolvere problemi di assicurazione oggetti;
- risolvere problemi fiscali;
- quando si concordano i valori di un immobile ottenuti con altri metodi.
- I costi non sempre equivalgono al valore di mercato.
- I tentativi di ottenere un risultato di valutazione più accurato sono accompagnati da un rapido aumento del costo del lavoro.
- La discrepanza tra i costi di acquisto dell'immobile oggetto di valutazione e i costi di nuova costruzione esattamente dello stesso immobile, poiché Durante il processo di valutazione, l'ammortamento accumulato viene detratto dal costo di costruzione.
- Il problema del calcolo del costo di riproduzione dei vecchi edifici.
- La difficoltà di determinare la quantità di usura accumulata di vecchi edifici e strutture.
- Valutazione separata dei terreni dai fabbricati.
- La problematicità della valutazione fondiaria in Russia.
