Очень часто бывает так, что мы покупаем новую квартиру и сразу же приступаем к ремонту в ней: меняем двери, проводку, изменяем вентиляционную систему, переклеиваем обои, устанавливаем новую сантехнику. Насколько все это оправдано и согласуется с юридическими и прочими нормами? И можно ли пойти иным путем?
Самое главное сегодня, считают специалисты, выбрать для себя квартиру в том месте, где вам удобно жить. Лучше всего, если складывается вариант, при котором вы имеете небольшую квартиру в городе и хороший дом за его пределами. Но ежедневно ездить на работу и с работы на столь далекие расстояния бывает не всегда возможно, и тогда вы находите прибежище именно в городском жилье.
Почему же выгоднее приобретать новую квартиру без отделки? На этом первоначально экономится около 30% средств в пересчете на ее рыночную стоимость. В дальнейшем эти средства, или даже чуть большие, все равно будут затрачены, но уже с учетом именно ваших вкусов и пристрастий.
При покупке жилья, наверное, не нужно брать высокие этажи. Следует помнить, что элитные дома бывают 4–5-этажными. Кроме того, расселение на высоких этажах вызывает немало побочных проблем, ведь первые год-два обладатели жилья в новых домах будут обустраиваться: что-то менять, что-то переклеивать, что-то завозить… Лифты будут перегружены, а это, согласитесь, ненужные проблемы.
Сразу же нужно учесть размеры коммунальных платежей и прочих накладных расходов. Вы поселяетесь на много лет, но всегда ли ваша платежеспособность будет столь гарантированно стабильной? Порой такие платежи бывают баснословными и чаще всего неоправданными.
Если же вы окончательно определились с выбором новой квартиры без отделки и хотите произвести в ней перепланировку, то как быть в этом случае?
Во избежание опасных последствий нужно обязательно произвести обследование и заказать проект у специалистов. При высококачественном ремонте согласования не нужны. Но при изменении плана БТИ они потребуются. Нельзя самим изменять архитектурный облик здания, производить изменение несущих конструкций и т.д. В ряде случаев здесь может наступить даже уголовная ответственность. Чтобы себя обезопасить и не наделать ошибок, вам придется обратиться в Межведомственную комиссию, которая определит список всех нижестоящих инстанций для прохождения согласований, а после получения всех разрешений нужно вновь идти в ту же Межведомственную комиссию для окончательного решения вопроса.
Список этих нижестоящих инстанций значителен - ДЭЗ, РЭУ, Управление архитектуры, СЭС, жилкомиссия, МосжилНИИпроект и т.д.
Ошибки при проведении перепланировочных работ могут повлечь за собой явные и скрытые строительные дефекты, вплоть до ослабления несущих конструкций здания, что скажется на его эксплуатационных качествах уже через несколько лет.
Часто нарушения обнаруживаются при работе с системами вентиляции, отопления, горячего водоснабжения. Страдают соседи и сами жильцы, производящие ремонт своей квартиры. Обнаруженные огрехи в этих системах нужно устранять обязательно и даже в принудительном порядке, побуждая к этому виновников.
Бывают случаи, когда, не выдерживая высокого давления, лопаются радиаторы; ванны, джакузи падают на головы жильцов нижних этажей; лопаются трубы, замурованные жестко в стены новых домов при их усадке, и т.д.
Ответственность за все производимые действия в квартире и за возможный вред для третьих лиц в первую очередь лежит на заказчике, то есть чаще всего на самом ее хозяине.
Чтобы избежать многих ошибок и ненужных разбирательств, уже на начало работ следует иметь дизайн-проект, смету и договор с подрядной организацией. Стоимость обычного дизайн-проекта составляет от 10 до 35$ за 1 м2 площади жилья. Можно договориться о том, чтобы его выполнили по стоимости сметы от 300$ за всю квартиру. Стоимость сметы может составить сумму в 200–300$. Но это все весьма условно. Главное, что, получив на руки эти документы, заказчик начнет понимать, за что он платит деньги, что должен получить в итоге и т.д.
Отделывая квартиру, нужно сразу выполнить качественно проводку электрических, телевизионных, телефонных и прочих кабелей и проводов, подводки системы сигнализации. Лучше, если будут проложены несколько электрических групп, состоящих из медного многожильного провода 3?2,5.
Одножильный алюминиевый провод быстро ломается и по своим физическим свойствам уступает медному многожильному.
Главный принцип - запас сечения провода должен перекрывать нынешнюю потребность всех источников питания и быть рассчитанным на перспективу.
Следует позаботиться и о резервных розетках на случай перемещения мебели, навески ковров и т.д. До окончательной отделки помещения все провода и кабели нужно прозвонить, чтобы не долбить затем стену в поисках обрыва и не подключать неудобных переносок и удлинителей.
Окна играют большую роль не только в теплосбережении, но и в эстетике. В нашей полосе РФ наиболее всего подходят двухкамерные стеклопакеты. Устанавливая их, следует задуматься о воздухообмене в жилище.
На финских, норвежских, шведских и других окнах предусмотрены специальные вентиляционные отверстия. Французские системы имеют специальную мембрану, реагирующую на влажность воздуха. В зависимости от необходимости вентиляционные отверстия открываются автоматически. Автоматы хороши, но не всегда в них есть необходимость. Например, в больших помещениях с высокими потолками, где мало людей и имеются должные вентиляционные вытяжки, они вряд ли нужны.
В помещениях, где на вентиляционных стояках устанавливаются приборы для принудительного оттока воздуха, также могут возникнуть определенные сложности. Нужно помнить, что вентилятор, даже в неработающем состоянии, не должен препятствовать воздухообмену.
Сегодня на рынке нет дефицита в отделочных материалах. Но при покупке товаров надо иметь в виду то, что некоторые недобросовестные поставщики могут закупать товары за границей как неликвиды и предлагать их всем как продукцию якобы высокого качества. Всегда нужно требовать сертификаты и проводить визуальный контроль.
Так, покупая плитку, следует обращать внимание не только на ее сохранность (сколы, трещины и т.д.), но и на то, чтобы она была нужного цвета и имела правильную форму и размеры. Для этого требуется лишь наложить одну плитку на другую и посмотреть на кромки и углы.
При оформлении и отделке жилища следует иметь в виду, что оно должно быть красивым (в противном случае возникнет чувство раздражения), удобным (чтобы не было дискомфорта) и надежным (постоянный ремонт и переделки дороги). Жилье должно соответствовать образу жизни хозяина, его внутреннему миру.
Внутренние двери должны быть идеально сухими. Покупая их на рынке, где нет условий для хранения, или в магазине от поставщиков, не выдерживающих технологических требований, мы можем вскоре обнаружить, что наши двери начинают растрескиваться, возникает их коробление или, того хуже, их ведет «винтом».
Хороша фурнитура импортная. По цене и качеству выгодно отличается фурнитура, импортируемая, например, из Финляндии. Она функциональна, красива, доступна для многих потребителей.
Что же касается красок, то эта позиция на нашем рынке давно не дефицит. Но здесь следует соблюдать правило: все компоненты, необходимые для технологической цепочки, должны быть совместимы друг с другом. Надежная продукция поступает к нам из Голландии, Финляндии, Швеции, Германии и др. стран. Хороши и многие российские лаки и краски, отличающиеся замечательной укрывистостью, богатой цветовой гаммой, износостойкостью.
Таким образом, сегодня нет противопоказаний в том, чтобы мы приобрели квартиру на первичном рынке без отделки. Деньги, сэкономленные ранее, будут затрачены далее для приведения ее в порядок в соответствии с вашими личными вкусами и пристрастиями.
Чистовая отделка квартиры в новостройке завершена и застройщик приглашает получить ключи – это долгожданный момент для каждого дольщика, однако для того, чтобы радость от получения долгожданной квартиры не померкла, ему должны предшествовать два этапа:
Содержимое страницы
- проверка отделки квартиры;
- подписание документов о приемке квартиры.
Необходимо более подробно ознакомиться с тонкостями приемки квартиры для того, чтобы впоследствии не пришлось устранять дефекты за свой счет.
Различие между чистовой и черновой отделкой
При покупке жилья в объявлении мы достаточно часто встречаем фразу чистовая отделка. Однако что такое чистовая отделка квартиры, и чем она отличается от черновой, знают не все. На первичном рынке квартира, как правило, продается с черновой отделкой. В этом случае в квартире используются самые простые и дешевые материалы, а сдается она с «голыми» стенами, полом и потолком. Жить в такой квартире разумеется нельзя, необходимо делать косметический ремонт. Квартиры и дома с чистовой отделкой стоят значительно дороже. При чистовой отделке выполнены все штукатурные и шпаклевочные работы, а также другие работы, которые позволят сразу после приемки завести мебель, заселиться в помещение и эксплуатировать его по назначению. 
Однако определение «чистовой» отделки — это всего лишь распространенный в обиходе термин, в то время как юридическую силу имеют только положения, зафиксированные в документах. Поэтому перед приемкой необходимо разобраться, что входит в чистовую отделку квартиры в новостройке. Определенных стандартов регламентированных законом, определяющих понятие чистовой отделки в настоящий момент не существует. В данном вопросе стороны, как правило, руководствуются обычаями делового оборота, а также общепринятыми в строительстве понятиями. Как правило, дольщик, принимающий квартиру с черновой отделкой, вправе рассчитывать на получение голой коробки, но при этом квартира должна быть оснащена необходимыми коммуникациями и межкомнатными перегородками, а именно должны быть выполнены такие работы:
- штукатурка стен;
- стяжка полов;
- прокладка системы отопления;
- подводка канализации;
- подведение горячего и холодного водоснабжения;
- разводка электричества без подключения электроприборов;
- подведение телефона, радио и телевизионного кабеля;
- установка окон и входной двери.
Чистовая отделка должна содержать все то, что предусматривает черновая отделка и дополнительно к этому:
- на пол должно быть уложено покрытие (ламинат, линолеум и др.);
- стены также должны иметь покрытие (обои, плитка или покраска), под покрытием стены должны быть оштукатурены
- помимо разводки электричества должны быть установлены выключатели и розетки согласно проекту;
- кухня должна быть оснащена электрической или газовой плитой, которая должна быть установлена и подключена;
- окна, межкомнатные входные двери должны быть либо изготовленный из материала, не требующего окраски (пластик) либо окрашены;
- если дом многоквартирный, лифт должен функционировать и, соответственно, быть сдан в эксплуатацию.
Учитывая отсутствие нормативных требований относительно перечня работ, которые должна включать в себя чистовая отделка в данном случае необходимо руководствоваться проектной документации и договором долевого участия, заключённым между должником и застройщиком, который должен отражать полный перечень всех отделочных работы и материалов. Требовать от застройщика исполнение обязательств можно только в том случае, если они были закреплены договором, устное обещание относительно характеристик бытовых и сантехнических приборов оконный дверей и отделочных работ приниматься во внимание не могут.
Особенности приемки квартиры с чистовой отделкой
Работы по чистовой отделке помещения являются одними из самых трудоемких и затратных. Если поторопиться с приемкой квартиры, не зафиксировав все возможные недостатки и наспех подписав акт приемки квартиры, устранять их придется за свой счет. О том, как принимать квартиру у застройщика с чистовой отделкой рассказывает закон № 214 ФЗ. Он предусматривает специальную процедуру приемки, которая имеет несколько этапов:
Оповещение
Дольщик оповещается о необходимости принять квартиру почтовым уведомлением. Сроки и процедура оповещения должны быть также зафиксированы в договоре. Если приблизительный срок наступил, а приглашение на осмотр застройщик не присылает, необходимо обратиться к строительной компании самостоятельно и потребовать назначить время осмотра квартиры.
Совет дольщику! Если застройщиком игнорируются обращения дольщика или безосновательно переносятся сроки осмотра, необходимо обращаться в суд и требовать расторжения договора и возврата уплаченных денег.
Осмотр квартиры
Перед началом осмотра ознакомитесь с документами по вводу дома в эксплуатацию, которые должны быть готовы у застройщика к моменту осмотра квартиры. О своем намерении изучить документы лучше сообщить застройщику заранее в письменной форме, чтобы не срывать и не откладывать процедуру осмотра. Принимать участие в этой процедуре должны:
Совет дольщику! В ваших интересах пригласить на осмотр эксперта в области строительства, который укажет на нарушения и проконтролирует соблюдение норм и стандартов строительства.
Фиксация дефектов строительства
Подробное описание состояния, в котором должна сдаваться квартира должен содержать договор, его следует взять с собой на осмотр. В ходе проверки следует:
- осмотреть квартиру на предмет наличия трещин в стенах, потолке и полах;
- проверить работу вентиляции с помощью листка бумаги или огня;
- проверить работу окон и дверей, работу фурнитуры, отсутствие трещин и повреждения стеклопакетов;
- оценить качество оклейки обоев, покрытия полов.
- проверить работу сантехники и электрических приборов;
- сопоставить фактическую планировку квартиры с технической документацией, желательно перепроверить площадь квартиры.
Все дефекты следует зафиксировать в своем блокноте для того, чтобы в дальнейшем перенести их в соответствующие документы.
Устранение дефектов
Если дефекты была обнаружены, у дольщика есть право требовать от застройщика:
- устранить дефекты в течение разумных сроков;
- уменьшить цену договора на сумму необходимую для их устранения;
- требовать пригласить для устранения дефектов третьих лиц за счет застройщика;
Дольщик может выбрать любой вид требований по своему усмотрению.
Повторный осмотр квартиры
После устранения дефектов застройщиком дольщик будет приглашен на осмотр повторно. Процедура в этом случае будет соответствовать описанной выше.
Подписание акта приемки квартиры
Только после того, как качество квартиры и чистовой отделки удовлетворит дольщика можно соглашаться принять квартиру, подписать соответствующий акт приемки и регистрировать право собственности на квартиру.
Документирование процедуры приемки квартиры
Документ, в котором отражаются недостатки принимаемой квартиры называется смотровой лист или дефектная ведомость – подобную бумагу обязан выдать застройщик при приемке квартиры. Чем подробнее будет составлен тот документ, тем больше шансов будет у дольщика в, случае возникновения конфликтной ситуации, отстоять свои права в суде. В дефектном акте следует указать:
- порядковый номер записи;
- пункт договора, предусматривающий требования к состоянию квартиры на момент сдачи;
- подробное описание допущенного строительного дефекта;
Акт составляется в присутствии всех участников осмотра и подписывается ими. В случае отказа по каким-либо причинам одной из сторон от подписи, это фиксируется в акте, после чего он направляется стороне почтовым отправлением с уведомлением.
Важно. Не подписывать акт приемки квартиры до устранения всех обнаруженных недостатков – это право дольщика. Если застройщик не устраняет их в оговоренные сроки, он будет обязан уменьшить стоимость квартиры на сумму, в которую обойдется предстоящий ремонт.
Итак, в случае если жилье не отвечает требованиям по качеству, у дольщика есть два выхода:
- Не подписывать акт приема-передачи квартиры до устранения застройщиком всех недостатков.
- Подписать акт, дополнительно составив к нему приложение, свидетельствующие о принятии квартиры с дефектами, в котором отразить подробно все допущенные застройщиком недочеты.
В обоих случаях у дольщика будет право взыскать моральный и материальный ущерб с заказчиком в судебном порядке.
Защита прав дольщиков
Отразив все недостатки в дефектном акте, следует оставить один экземпляр у себя, а второй вручить застройщику, если он отказывается его принимать под роспись, отправить почтой с уведомлением о вручении. После этого у застройщика будет 45 дней для того чтобы устранить все указанные в дефектном акте недостатки, или компенсировать стоимость устранения, в случае если дольщик устранил их за свой счет.
Если дольщик откажется принимать квартиру и застройщик согласиться с таким отказом, то срок возврата денег также будет составлять 45 дней.
Важно. В соответствии с законом № 214-ФЗ, регулирующим вопросы долевого участия в строительстве, гарантия на квартиру сроком в 5 лет распространяется также и на внутреннюю отделку. Этот вопрос в обязательном порядке должен быть прописан в договоре. На дома, которые не попадают под действие этого закона, срок гарантии составляет 2 года. Однако очень часто застройщики не указывают в договоре гарантийных сроков совсем. Поэтому заключая договор, следует обратить внимание на наличие такого пункта.
Если строительный дефект оказался скрытым и был обнаружен только в процессе эксплуатации квартиры, после того как был подписан акт, в соответствие с Законом № 214-ФЗ, необходимо до истечения гарантийного срока обращаться к застройщику с письменным уведомлением о выявлении недостатков. Застройщик обязан устранить дефекты за свой счет или компенсировать затраты дольщику, устранившему их самостоятельно.
Если после вашего обращения застройщик будет бездействовать, смело можно обращаться в суд. Дольщикам, решившимся на такой шаг, можно дать несколько советов:
- Перед обращением в суд соберите как можно больше доказательств, свидетельствующих о нежелании застройщика исправлять дефекты в работе и, соответственно, должным образом исполнять договор.
- Все претензии застройщику предъявляйте письменно и сохраняйте переписку.
- На осмотр квартиры приглашайте экспертов- строителей;
- Как можно подробнее фиксируйте все дефекты.
Обращаться в суд, не подготовившись предварительно к этому процессу, смысл отсутствует, как показывает судебная практика, чаще всего судья отказывает в иске, если требования истца не подкрепляются убедительной доказательственной базой.
Ответственность застройщика
Заключая договор, предусматривающий участие в долевом строительстве, следует знать, что застройщик, принимая на себя исполнение обязательств по осуществлению строительства, несет ответственность в соответствии с законом и договором. В случае нарушения застройщиком своих обязательств, предусмотренных договором, дольщик может использовать по отношению к застройщику такие меры гражданско- правового воздействия:
- Расторгнуть договор (ст. 9 Закона № 214-ФЗ), в результате чего застройщик будет обязан вернуть дольщику деньги с процентами с учетом ставки рефинансирования Центробанка. Считаться расторгнутым договор будет с момента, когда застройщику отправлено соответствующее уведомление об одностороннем отказе от исполнения договора.
- Взыскать неустойку (ст. 6 Закона № 214-ФЗ). Помимо требований закона неустойку может предусматривать договор. В этом случае договор может только увеличивать предусмотренную законом неустойку. Если условия договора ее уменьшают, они являются незаконными и могут быть оспорены в суде.
- Взыскать убытки. Такое право дольщику предоставляет сразу несколько нормативно-правовых актов: Гражданский кодекс (ст. 15), Закон № 214-ФЗ (ст.10), Закон № 2300 -1 (ст. 28). Под убытками дольщика понимается, к примеру, стоимость аренды жилья на период устранения застройщиком дефектов строительства. Требовать убытки дольщик может одновременно с взысканием неустойки.
- Компенсировать моральный вред (Закон № 2300 -1 ст. 15). Его размер определяется в каждом конкретном случае индивидуально. Характер и степень моральных и физических страданий подлежат доказыванию дольщиком.
- Компенсировать судебные расходы (ст. 98 ГПК) Все расходы понесенные дольщиком в связи с обращением в судебную инстанцию при условии удовлетворении иска могут быть взысканы с застройщика.
Помимо этого существует возможность привлечь недобросовестного застройщика к административной и уголовной ответственности. Государственный надзор в сфере долевого строительства уполномочены осуществлять органы Роспотребнадзора, поскольку на данную сферу правоотношений распространяется законодательство о защите потребительских прав, и органы исполнительной власти.
Разобравшись в правилах приемки квартиры и изучив гарантированные законом права, вы однозначно сможете стать владельцем качественного жилья и ничто не омрачит вашу радость от новоселья. А в случае возникновения спора с застройщиком у вас будет возможность в законном порядке требовать возмещения предстоящих материальных затрат, а также причиненного, действиями застройщика морального вреда.
Прежде всего, стоит пояснить, что такое квартира с отделкой «под ключ». У каждого застройщика комплекс работ, который сюда включается, разный, но в целом это:
Оклеивание стен обоями;
Установка стеклопакетов;
Укладка линолиума/ламината;
Установка межкомнатных дверей;
Установка сантехники;
В некоторых случаях – обустройство кухни – и др.
Существует также ремонт «под ключ с полной меблировкой», авторский проект. Авторский проект означает разработку индивидуального дизайн-проекта квартиры, весь комплекс отделочных работ, а также подбор и установку мебели. Реализуется он, как правило, в элитном сегменте.
Спрос на квартиры с отделкой
Основные причины, которые толкают покупателя на приобретение квартиры с отделкой, это:
Желание сэкономить время на ремонте и въехать в новое жилье как можно быстрее;
- желание сэкономить на ремонте деньги: считается, что работы по отделке, выполненные строительной бригадой от застройщика, будут стоить в конечном итоге дешевле.
Мы попросили рассказать наших экспертов, как сегодня среди покупателей распределяется спрос на квартиры – с отделкой и без.
Дмитрий Таганов, руководитель аналитического центра Корпорации «Инком» рассказал, что наибольшей популярностью, по его мнению, у покупателей пользуются именно «квартиры под ключ», подразумевающие полную отделку, включающую не только установленные окна и двери, наклеенные обои, ламинат, а также установленную сантехнику, а порой даже обустроенную кухню. В первую очередь это обусловлено тем, что они не желают тратить лишнее время и денежные средства на дополнительный ремонт, а, наоборот, хотят как можно быстрее въехать в новую квартиру.
«Стоит отметить, что здесь идет речь именно о сегменте эконом-класса. Покупатели более дорого жилья часто хотят видеть в своей будущей квартире оригинальный дизайн и планировкой, поэтому их в большей степени интересуют варианты чистовой отделки - проведение «мокрых» работ - заливка и выравнивание стяжки на полу, возведение межкомнатных стен. Владельцу квартиры остается заняться непосредственно интерьером», - рассказал эксперт.
Что касается рынка элитной недвижимости, Александр Зиминский, директор департамента элитной недвижимости компании Penny Lane Realty, привел следующие данные:
Структура спроса на квартиры выглядит примерно следующим образом:
Квартиры с отделкой: 75% подразделяются на:
Ремонт под ключ 70%
- ремонт с мебелью 30%
Квартиры без отделки: 25% подразделяются на:
Под чистовую отделку 60%
- квартиры с голым цементом, без коммуникаций. 40%
Ольга Маркова, маркетолог компании «Пересвет-Инвест» говорит, что квартиры с отделкой пользуются спросом у 80% покупателей квартир в домах эконом-класса. При покупке квартиры покупатель может въехать сразу же после сдачи дома, планируя свои финансовые расходы, связанные с переделкой. Проще взять сразу кредит и на квартиру и на ремонт, ведь копить деньги, выплачивая ипотечный кредит, достаточно сложно.
«Проекты с меблировкой – это проекты, как правило, элитных квартир с продуманным дизайнерским ремонтом, но на такие квартиры необходимо было найти своего покупателя, ведь, как правило, люди, покупающие за большие деньги элитное жилье, сами участвуют в разработке проекта будущего жилья по своему вкусу и усмотрению. Уровень спроса может быть ниже 5%», - рассказала госпожа Маркова.
Калькуляция стоимости
Мы попросили наших экспертов рассказать, насколько продажа квартиры застройщиком на более высокой стадии ее готовности влияет на ее цену.
Дмитрий Таганов считает, что стоимость квартиры эконом-класса с отделкой не сильно отличается от цены предложения «в бетоне». В среднем покупатель переплачивает порядка 3-8,5 тыс. руб. за кв.м.
Александр Зиминский рассказал, одной из причин отсутствия такого типа жилья явился бурный рост рынка новостроек бизнес- и эконом-класса в последние годы докризисного периода. Примерно 80-90% предложений продавалось еще на стадии строительства за 1,5 – 2 года до сдачи Госкомиссией. Соответственно, до момента отделки большая часть квартир, как правило, уже была раскуплена.
«В кризисный период покупатель устремил свой взор на вторичный рынок и недавно построенные, но уже готовые к проживанию дома. Такое поведение побудило девелоперов сегодня делать акцент на высокую степень готовности жилья. Но еще неизвестно, как поступят застройщики, когда на рынок придет основная часть инвесторов, которые увеличат спрос, что соответственно может вернуть, озвученную мною ранее, ситуацию на рынок», - рассказал эксперт.
Господин Зиминский рассказал, что примеры с чистовой отделкой сегодня есть в ЖК «Город столиц». Также в жилом комплексе «Одиннадцать Станиславского» были предложены два «пилотных» предложения с отделкой. Одна квартира уже реализована. Вторая, площадью 163 кв.м., еще предлагается по цене $14000 за квадратный метр», - рассказал эксперт.
Преимущества для покупателя – или портрет потенциального клиента
Логично, что основной спрос на квартиры с отделкой предъявляют покупатели, у которых нет времени самим делать ремонт в новой квартире. Это могут быть, во-первых, иногородние граждане, а во-вторых, семьи с маленькими детьми. И те, и другие зачастую не готовы перебиваться по съемным квартирам и нести все тягости чернового ремонта.
Кроме того, Дмитрий Таганов говорит, что у некоторых просто отсутствуют дополнительные средства на финальную отделку помещений, ведь стоимость «ремонта от застройщика» ниже, нежели самостоятельное ведение работ и закупка материалов. «И наконец, как показывает практика, новые собственники жилья делают ремонт в своих квартирах не одновременно, и процесс этот в отдельно взятом доме может растянуться на длительный срок. Естественно, те, кто сделал ремонт раньше остальных и уже въехал в свою квартиру, испытывают дискомфорт от строительных работ в соседних помещениях», - рассказал эксперт.
Александр Зиминский рассказал, что квартирами без отделки интересуются покупатели, которые не готовы переплачивать 20-30% за качественную отделку, так как вопрос престижности не является для них главным. В целях экономии они готовы сами сделать ремонт или посредством недорогих организаций предоставляющих такие услуги. Это менеджеры среднего звена, возрастом примерно от 25 до 45 лет.
Ирина Могилатова, генеральный директор компании TWEED резюмировала, что портрет потенциального покупателя квартир с отделкой составить невозможно – это могут быть совершенно разные люди из разных возрастных групп, разного статуса. «Просто есть те, кто любит делать ремонт и те, кто не любит. Важны не социальные параметры – важна суть. Есть клиенты, для которых важно квартиру создать самим, их никогда не удовлетворит квартира с готовым дизайном и отделкой», - рассказал эксперт.
Преимущества для застройщика
Как правило, в сегменте эконом-класса наличие в квартире отделки под ключ увеличивает ее стоимость незначительным образом, таким образом, отделка является скорее неценовым преимуществом, позволяющему проекту быть более конкурентоспособным.
Ольга Маркова рассказала, что «как показывает практика, при некоторых обстоятельствах покупателю выгоднее приобрести квартиру в новостройке с отделкой, чем без нее. «Квартиры с отделкой имеют меньший срок экспонирования на рынке, при относительно невысокой цене. От застройщика наценка будет в районе 1400р./кв. м от Ведиса до 3500р. (при использовании качественных материалов и импортной сантехники до 4500р./кв.м).
Отремонтированные и меблированные квартиры на вторичном рынке, полностью готовые к въезду также пользуются высоким спросом среди покупателей», - говорит эксперт.
Будущее квартир с отделкой
Мы попросили наших экспертов рассказать, каким они видят существующий тренд на рынке: будет ли увеличиваться доля предложения квартир с отделкой?
Дмитрий Дементьев, руководитель группы концепции девелопмента компании «Сити-XXI век» рассказал, что в ряде регионов есть определенная тенденция к сдаче домов с отделкой. В Московской области и тем более в Москве пока нельзя говорить о наличии такого тренда. «При отсутствии нормативных и законодательных требований застройщики будут ориентироваться на платежеспособный спрос потенциальных клиентов – а среди покупателей как элитного, так и экономичного жилья существует достаточное количество людей, желающих совершить индивидуальный дизайн с элементами перепланировки, которым не нужен типовой ремонт. Также еще не сложились ожидаемые потребителями стандарты качества – общественное мнение в значительной степени подпорчено качеством так называемой «муниципальной» отделки», - считает эксперт.
Ирина Могилатова сообщила, что, как показал недавний круглый стол, на котором собрались девелоперы элитной недвижимости, сегодня застройщики не готовы ставить на поток квартиры под ключ и предлагать покупателям полностью меблированные квадратные метры. Дизайн-проект, ремонт, закупка необходимого оборудования – уйдет год, пока квартира будет готова к продаже. Зачем девелоперу идти на это, если квартиру покупатель готов купить здесь и сейчас? Квартиры под ключ – хороший выход в тех случаях, когда у квартиры неудачные видовые характеристики или еще какие-то изъяны, таким образом – полностью отремонтировав и меблировав - можно придать ей привлекательности.
Ольга Маркова высказала мнение, что будущее этого предложения заключается в формировании ниши на рынке. В эконом-классе, уже сформировалась нехватка доступного жилья, с выполненным качественным ремонтом, и явный спрос, подстегнут девелоперов к строительству такого рода проектов.
Дмитрий Таганов говорит, что, не смотря на довольно высокий спрос на квартиры с отделкой, объем предложения такого жилья очень мал - составляет не более 8%. Вполне вероятно, что в ближайшее время на первичном рынке квартир с отделкой будет гораздо больше – все предпосылки для этого есть.
Кстати, мы завели канал в Telegram, где публикуем самые интересные новости о недвижимости и риэлторских технологиях. Если вы хотите одним из первых читать эти материалы, то подписывайтесь:
Приемка квартиры – радостное событие для любого новосела. Однако насколько оно радостное, настолько и волнующее: ведь вам вскоре предстоит не просто забрать ключи от квартиры, но и найти максимальное количество недочетов, которые допустили строители в вашей квартире и в помещениях общего пользования (не забывайте, что вы платили деньги и за них). И как бы печально это не звучало, различного рода огрехи есть практически в каждой квартире. А ведь с того момента, как вы получите ключи, все проблемы по квартире ложатся исключительно на ваши плечи.
Приемка квартиры в новостройке: взгляд обычного человека
Нет, гарантийный срок на дом и примененные материалы еще никто не отменял, но надо ли вам лишний раз тратить свое время и нервы на получение законной помощи от обслуживающих организаций? Уверяем, что лучше заметить и указать все дефекты именно на мероприятии по приемке квартиры. Лучшее решение – это пригласить в новостройку знакомого человека, который не понаслышке знаком со строительными работами. Но проблема в том, что в нашем высокотехнологичном обществе познания о строительстве и его нормах имеет далеко не каждый. Не каждый имеет таких людей и среди своих знакомых или родственников. Как быть в таком случае?
Не волнуйтесь, тут все очень просто . Для того, чтобы заметить какие-либо недостатки, допущенные строителями в вашей квартире, не обязательно иметь профильное образование. Как правило, большинство современных квартир сдается без отделки, что еще больше упрощает задачу.
Итак, для начала нам надо определить для себя ключевые «пункты» проверки. В большинстве случаев это:
- окна ,
- система отопления ,
- вентиляция ,
- целостность конструкций и установленных в квартире предметов.
Начать можно с простого
Подойдите к каждому окну , проверьте его функционирование (открытие-закрытие-режим проветривания). Ручка должна ходить легко и непринужденно. Если что-то смущает – какое-то окно закрывается очень туго, ручка не становится в нужное положение, либо делает это с трудом – смело вписывайте это в свой акт претензий . Это касается всех окон в квартире. Не забудьте и про балконные окна или раздвижные рамы. Также проверьте, не имеют ли они сколов, царапин, трещин. Очень вероятно, что окна будут в строительной пыли (убирать ее вам никто не обязан), поэтому приготовьте небольшую тряпочку, бутылку с водой (в доме она вряд ли еще будет), и слегка протрите их. Поверьте, разбитые окна в новой квартире – это далеко не кошмарный сон, а суровая реальность. Это случается очень часто. И если вы заметите скол или трещину во время приемки, то окно вам заменят без малейших претензий . А вот если вы это сделаете уже после подписания акта, то доказать, что его побили не вы, будет очень проблематично.
Обратите внимание на подоконники : если они уже без пленки, то на них не должно быть глубоких царапин. “Примерьте” их на уровень. Небольшой угол допускается, но он не должен быть заметен на глаз. При открытии балконной двери зазор между ее нижней частью и бетонным основанием пола должен быть не менее 15-20 мм – иначе возникнут проблемы при укладке пола.
Система вентиляции
Идем дальше. Система вентиляции . Для ее проверки нам понадобится лишь листик тонкой бумаги (формат желательно меньше А4; также чем он тоньше – тем лучше ) или зажигалка, а также слегка приоткрытое окно. Открывать окно (режима микропроветривания будет достаточно) обязательно – система вентиляции будет работать только при условии поступления воздуха. Приоткрыли? Теперь становимся на табуретку и подносим к решетке (кстати, они тоже должны быть!) заготовленный лист тонкой бумаги. Если вы отпустите его, и он прилипнет к решетке – все отлично. Если упадет или будет отдуваться в противоположном направлении (воздух будет идти на вдув), то это повод побеспокоиться. Таким образом проверяем все вентиляционные отверстия.
Слазим с табуретки и берем в руки фонарь
. Как правило, на этапе финального осмотра квартиры в ней не будет ни электричества, ни ламп. Зато будет много пыли. Поэтому мощный фонарь будет весьма кстати. Он нам нужен для того, чтобы проверить целостность унитаза, ванной и установленных умывальников (если они предусмотрены проектом). Протираем их влажной тряпкой и ищем сколы, трещины. Повредить ванну или унитаз во время доставки, подъема на этаж и установки – проще простого. А они стоят денег. Которые вы, в принципе, за них уже заплатили.
Надеемся, что все в порядке. Если же нет – вписывайте недостатки в выданный вам акт. Пишите четко и разборчиво . Если за окном холодное время года и отопление в доме уже включено, то у нас есть замечательный шанс проверить систему отопления. Проверьте каждую батарею – они должны быть теплыми. Если радиаторы наделены регуляторами температуры, то их, к сожалению, проверить за короткий промежуток времени вряд ли удастся: для того, чтобы радиатор остыл или наоборот «добавил жару», ему необходимо некоторое время, и это нормально. Но функционирование самих регуляторов вы можете проверить вполне. Они должны крутиться легко и не заедать.
Подача обычной воды в квартиры, скорее всего, будет отключена. Но вам не помешает проверить краны включения/выключения подачи горячей и холодной воды, а также подачи воды в пожарный рукав. Бывали случаи, когда они работали либо очень туго, либо и вовсе отваливались. Затапливать новых соседей еще до ремонта, либо, что еще хуже, сразу после него – вовсе не дело. Кстати, дверцы, ведущие к счетчикам, должны открываться и закрываться тоже легко. Если нет, их должны отрегулировать.
Дело осталось за малым. Поскольку электричества в доме нет, проверить розетки и выключатели света
не удастся. Но обратите внимание на их наличие. Проверьте, во всех ли комнатах установлены патроны. На стенах, и уж тем более в потолке не должно остаться сквозных дыр. Если сами стены слегка неровные – этого вам никто исправлять не будет. Но дыр и выбоин
быть не должно, это промахи строителей, и они должны быть устранены. Напоследок уделите внимание входной двери
. Обычно это самые простые деревянные полотна. Разумеется, вскоре вы ее замените на металлическую, поэтому на косметическое состояние имеющейся двери можете не обращать внимание, а вот замок
должен функционировать идеально: вам и вашим отделочникам им еще пользоваться.
Проще простого
Как видите, пройти через процесс приемки может абсолютно любой человек, профессиональная и даже любительская деятельность которого никогда не пересекалась со строительством. Портал сайт попытался дать базовые советы, которые помогут вам в этом ответсвенном деле. Кстати, вы можете распечать их на принтере и взять с собой на приемку.
Основные инструменты, которые могут понадобиться :
- Мощный фонарик;
- Кусок тряпки;
- Емкость с водой;
- Листик бумаги или зажигалка;
- Табуретка или невысокая стремянка;
- Угол, рулетка, уровень;
- Лампочки с цоколем Е27 и Е14.
